El 17 de mayo de 2010 16:13, anabel rpp escribió:
Estimados hipotecados,
Soy una victima más de esta abobinable crisis, (madre divorciada con dos hijos,) que está creando tantas situaciones limites en miles de familias y queria dejaros mi testimonio particular o uno más sobre estas tremendas injusticias que se están comentiendo en contra de los más debiles.
Queria comentaros, que el viernes dia 14 de mayo tuve una reunión con IBERCAJA,de Alcalá de Henares ofi. 9259 donde logicamente tengo mi hipoteca. El motivo fué plantearles nuevamente, mi situación de ruina personal, y pidiendoles o casi rogándoles, que me concedieran como última salida y tras aguantar muchos meses con lo que me quedaba en el banco, la dación de pago . Ya que este mes de mayo es el último que voy a poder pagar, porque no me queda mas dinero.
Como respuesta obtuve humillaciones y ninguna salida que no sea pagarles más intereses, aumentando el plazo y dándome 1 o 2 años de carencia...lo cual...no me soluciona nada..porque si obtengo la ayuda del INEM DE 400 EUROS. ¿Cómo pretendenden que se los dé a ellos?...con dos hijos que tengo a mi cargo y siendo el unico ingreso que pudiera tener...por favor...es que nadie va a poner fin a tal semejante abuso.?¿. y no sólo lo digo logicamente por mi caso...sino imagino...a todas las familias..que estan en mi lugar...la impotencia y la humillación que se siente..cuando ves que te hablan como si estuvieras robando al banco...cuando les dices que no tienes dinero..y que no puedes seguir pagando..
No tengo avalistas, pero tengo un piso que también lo van a embargar, porque cuando me desaucien, logicamente, seguiré teniendo una deuda, por lo que voy a pagar una hipoteca de 160.000,00€ con 2 viviendas de un valor superior cada una a lo que debo de hipotéca..
Y esto es justo¿?¿toda la vida trabajando...y por la mala gestión de este pais lo voy a pagar yo y mis hijos.
Sin nada más, os saluda
Anabel Ruiz.
martes, 18 de mayo de 2010
EXT-BANCA-HIPOTECAS ADICAEMás 52.000 familias extremeñas están afectadas por cláusula "suelo"
Mérida, 18 may (EFE).- Más de 52.000 familias extremeñas están afectadas por las cláusulas "abusivas" que impiden a los clientes de hipotecas beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés, según datos de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE).
El técnico asesor de esta entidad en Extremadura, José Manuel Solís, ha explicado hoy en rueda de prensa que las denominadas cláusulas "suelo" establecen un porcentaje mínimo del interés en las hipotecas del que no se puede bajar, al margen de la cotización del euríbor, que ha registrado en los últimos meses varios mínimos históricos.
Según los datos aportados por Solís, del total de las 74.599 hipotecas que se constituyeron en la región entre 2006 y 2009, 52.220 tienen este tipo de cláusula, por lo que no pueden beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.
El técnico asesor de ADICAE ha denunciado que en el ámbito nacional un total de 59 entidades financieras, en su mayoría cajas, aplican estas cláusulas suelo, algo que en el caso de la región se ha detectado en Caja Badajoz, Caja Extremadura y Caja Rural de Extremadura.
Además de la demanda presentada contra estas 59 entidades, la Asociación de Usuarios de Banca inició el pasado mes de marzo una serie de contactos con los distintos grupos parlamentarios en el Congreso para avanzar en una futura iniciativa legislativa que acabe con estos abusos en los créditos hipotecarios, según José Manuel Solís.
Asimismo, llevará a cabo campañas dirigidas a los consumidores, en especial a los jóvenes para que conozcan la situación a la hora de suscribir una hipoteca y poder actuar contra este tipo de cláusulas.
Desarrollará actuaciones concretas también con las familias endeudadas y "asfixiadas" por su hipoteca para ayudarles a solucionar su problema.
En el caso de Extremadura, según Solís, ADICAE solicitará al Gobierno extremeño que "se haga valer la presencia política en las cajas para aplicar una solución justa a los miles de afectados por estas cláusulas abusivas".
Por otra parte, el técnico ha denunciado la posición del banco de España al respecto, ya que previamente se mostró como no competente en la materia y con posterioridad ha reconocido que las cláusulas "suelo" son abusivas pero las ha justificado en beneficio de las entidades bancarias, "dejando en situación de indefensión a los consumidores".
José Manuel Solís ha criticado también otros productos de cobertura tipo, como los "contratos clips", que son vendidos como seguros ante las subidas, pero que "están teniendo los mismos efectos que las cláusulas suelo".
En ese sentido, ha especificado que mientras las entidades bancarias publicitan que en el caso de subida de los tipos, a partir del tope establecido el banco abonaría al consumidor la diferencia, no especifica nada con respecto a los topes por debajo, que deben ser asumidos por el titular del crédito hipotecario, en un momento en el que el euríbor se mantiene en niveles muy bajos.
Ha especificado que ADICAE estudia posibles demandas judiciales al respecto. EFE.
El técnico asesor de esta entidad en Extremadura, José Manuel Solís, ha explicado hoy en rueda de prensa que las denominadas cláusulas "suelo" establecen un porcentaje mínimo del interés en las hipotecas del que no se puede bajar, al margen de la cotización del euríbor, que ha registrado en los últimos meses varios mínimos históricos.
Según los datos aportados por Solís, del total de las 74.599 hipotecas que se constituyeron en la región entre 2006 y 2009, 52.220 tienen este tipo de cláusula, por lo que no pueden beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.
El técnico asesor de ADICAE ha denunciado que en el ámbito nacional un total de 59 entidades financieras, en su mayoría cajas, aplican estas cláusulas suelo, algo que en el caso de la región se ha detectado en Caja Badajoz, Caja Extremadura y Caja Rural de Extremadura.
Además de la demanda presentada contra estas 59 entidades, la Asociación de Usuarios de Banca inició el pasado mes de marzo una serie de contactos con los distintos grupos parlamentarios en el Congreso para avanzar en una futura iniciativa legislativa que acabe con estos abusos en los créditos hipotecarios, según José Manuel Solís.
Asimismo, llevará a cabo campañas dirigidas a los consumidores, en especial a los jóvenes para que conozcan la situación a la hora de suscribir una hipoteca y poder actuar contra este tipo de cláusulas.
Desarrollará actuaciones concretas también con las familias endeudadas y "asfixiadas" por su hipoteca para ayudarles a solucionar su problema.
En el caso de Extremadura, según Solís, ADICAE solicitará al Gobierno extremeño que "se haga valer la presencia política en las cajas para aplicar una solución justa a los miles de afectados por estas cláusulas abusivas".
Por otra parte, el técnico ha denunciado la posición del banco de España al respecto, ya que previamente se mostró como no competente en la materia y con posterioridad ha reconocido que las cláusulas "suelo" son abusivas pero las ha justificado en beneficio de las entidades bancarias, "dejando en situación de indefensión a los consumidores".
José Manuel Solís ha criticado también otros productos de cobertura tipo, como los "contratos clips", que son vendidos como seguros ante las subidas, pero que "están teniendo los mismos efectos que las cláusulas suelo".
En ese sentido, ha especificado que mientras las entidades bancarias publicitan que en el caso de subida de los tipos, a partir del tope establecido el banco abonaría al consumidor la diferencia, no especifica nada con respecto a los topes por debajo, que deben ser asumidos por el titular del crédito hipotecario, en un momento en el que el euríbor se mantiene en niveles muy bajos.
Ha especificado que ADICAE estudia posibles demandas judiciales al respecto. EFE.
Casos Reales. Desde Barcelona.
[afectadosporlahipoteca] Mi caso
Queridos amigos víctimas de la inmoralidad y latrocinio de la banca española:
Tenemos una casa cerca de Barcelona, con una hipoteca del Banco de Santander bastante importante. Hasta el año pasado todo iba bien, pero con la crisis tuvimos que ir cerrando una a una las tres tiendas que teníamos en Barcelona e indemnizar a los trabajadores, por lo que nos quedamos sin dinero. No podemos pagar más cuotas. El Banco de Santander nos ofreció pagar sólo intereses durante dos años, pero el tipo de interés era tan disparatado que teníamos que pagar prácticamente lo mismo que pagábamos con la antigua cuota y además acumular deuda.
Yo estoy jubilado ahora, y mi mujer no puede trabajar porque tiene una enfermedad crónica. Nosotros (aunque nos duela) aceptamos que el banco se quede con nuestra casa porque es lo que ocurre en todo el mundo si no pagas una hipoteca. Lo que NO PODEMOS ACEPTAR es que el banco se adjudique en subasta la casa POR LA MITAD DEL PRECIO QUE ELLOS MISMOS HABIAN TASADO, que como no va a cubrir la deuda y los intereses desorbitados acumulados, nos seguirán reclamando por vías civiles y penales, mientras el Banco de Santander hará un NEGOCIETE ESTUPENDO adquiriendo esta casa a mitad de precio y luego vendiéndola por su precio de mercado. DOBLE NEGOCIO. Eso sí, arruinando la vida de una familia. Pero lo importante es que el banco de Santander siga ganando los 2.985 millones de euros que ha ganado este año pasado y que el Sr. Botín siga haciendo honor a su apellido. Lo que ocurre en este país corrupto no sería posible en la mayoría de paises civilizados, donde el Estado protege principalmente los derechos de los ciudadanos y donde los bancos y sus hipotecas existen, no para que banco gane mucho más dinero, sino para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Banco de Santander: les regalo mi casa y con esto ya tienen bastante. Les pido que, además, no me estafen. Es todo lo que pido.
PS. Ni el gobierno ni el defensor del pueblo ni ninguna administración va a hacer nada para defender nuestros intereses porque ellos mismos y sus partidos políticos dependen de los bancos para su existencia. ¿Tenéis claro quién manda en este país? Carlos.
Queridos amigos víctimas de la inmoralidad y latrocinio de la banca española:
Tenemos una casa cerca de Barcelona, con una hipoteca del Banco de Santander bastante importante. Hasta el año pasado todo iba bien, pero con la crisis tuvimos que ir cerrando una a una las tres tiendas que teníamos en Barcelona e indemnizar a los trabajadores, por lo que nos quedamos sin dinero. No podemos pagar más cuotas. El Banco de Santander nos ofreció pagar sólo intereses durante dos años, pero el tipo de interés era tan disparatado que teníamos que pagar prácticamente lo mismo que pagábamos con la antigua cuota y además acumular deuda.
Yo estoy jubilado ahora, y mi mujer no puede trabajar porque tiene una enfermedad crónica. Nosotros (aunque nos duela) aceptamos que el banco se quede con nuestra casa porque es lo que ocurre en todo el mundo si no pagas una hipoteca. Lo que NO PODEMOS ACEPTAR es que el banco se adjudique en subasta la casa POR LA MITAD DEL PRECIO QUE ELLOS MISMOS HABIAN TASADO, que como no va a cubrir la deuda y los intereses desorbitados acumulados, nos seguirán reclamando por vías civiles y penales, mientras el Banco de Santander hará un NEGOCIETE ESTUPENDO adquiriendo esta casa a mitad de precio y luego vendiéndola por su precio de mercado. DOBLE NEGOCIO. Eso sí, arruinando la vida de una familia. Pero lo importante es que el banco de Santander siga ganando los 2.985 millones de euros que ha ganado este año pasado y que el Sr. Botín siga haciendo honor a su apellido. Lo que ocurre en este país corrupto no sería posible en la mayoría de paises civilizados, donde el Estado protege principalmente los derechos de los ciudadanos y donde los bancos y sus hipotecas existen, no para que banco gane mucho más dinero, sino para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Banco de Santander: les regalo mi casa y con esto ya tienen bastante. Les pido que, además, no me estafen. Es todo lo que pido.
PS. Ni el gobierno ni el defensor del pueblo ni ninguna administración va a hacer nada para defender nuestros intereses porque ellos mismos y sus partidos políticos dependen de los bancos para su existencia. ¿Tenéis claro quién manda en este país? Carlos.
LARGA SOGA DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
El Estado se pone al servicio de los intereses de las instituciones financieras por el hecho de que sus terrenos se pueden depreciar y ante esto el Estado da una prórroga para que los pueda vender cuando las cosas mejoren y que más da que sus deudores no pueden pagar la hipoteca, el Estado les obliga a devolver la casa y a seguir pagándola hasta el último euro junto a los intereses y los costes judiciales generados al arruinarles la vida. El estado, el gobierno que fomentan una burbuja inmobiliaria promoviendo la especulación, la corrupción, la destrucción medioambiental y la ruina económica del país, siempre se podrá constituir un fondo de varios miles de millones de euros que pagaremos entre todos por si en algún momento se presentan problemas de liquidez.
A nadie se le escapa que la crisis que estamos atravesando está dejando a sus espaldas más damnificados de los que el Gobierno y muchas instituciones económicas de prestigio inicialmente pudieron anticipar. Basta con ver como cada mes aumentan los datos del desempleo y los anuncios gubernamentales retrasan el momento en el que se prevé que la economía española comenzará a crear empleos para que, sin necesidad de ser excesivamente perspicaz, uno intuya que de este agujero nadie sabe aún ni cuándo y, lo que es peor, ni cómo va a salir España si no es esperando a que la recuperación externa acabe por inducir la nuestra.
Pero, además, ahora que el modelo se ha derrumbado, que el patrón de crecimiento sobre el que se ha sustentado el espejismo de la opulencia de los últimos años se ha desmoronado es cuando se comienzan a percibir alguna de sus perversiones más profundas.
Y mientras el sistema funcionaba como un mecanismo engrasado se ignoró intencionadamente que, al igual que no existe la máquina del movimiento perpetuo, no existen tampoco economías que no estén sometidas a fluctuaciones cíclicas, a periodos expansivos y recesivos. Y esa ignorancia inducida revistió tintes de perversidad cuando quienes la promovían eran economistas que deberían ser plenamente conscientes de que cuanto menor es la intervención pública sobre la economía -y en los últimos años ha habido mucho de ello- mayor es la intensidad de esas fluctuaciones.
En el caso concreto que nos ocupa el sistema funcionó a pleno rendimiento porque la maquinaria de generación de opinión pública aliada con promotores inmobiliarios e instituciones financieras se encargó de instaurar en la conciencia colectiva una idea falsa que sirvió para engañar a miles de ciudadanos de este país: que el precio de la vivienda nunca bajaría y, por lo tanto, que la dinámica que impulsaba el precio de ésta al alza no tendría fin.
Esa mentira, difundida y amplificada por los medios de comunicación de masas, sirvió para que muchos ciudadanos adquirieran una vivienda al límite de sus posibilidades, endeudándose con unos horizontes temporales que, en muchos casos, se extendían casi hasta el límite de sus horizontes vitales. El temor a que los precios no dejaran de subir y, por tanto, a que el acceso a una vivienda se alejara con cada día que pasaba; la debilidad de la oferta de viviendas en alquiler a pesar del inmenso parque inmobiliario en construcción; y unas favorables, aunque coyunturales, condiciones de financiación estimulaban ese afán compulsivo por comprar un inmueble que durante años ha existido en España.
Pero, insisto, todo ello estaba construido sobre una falacia de la que eran sobradamente conocedores quienes no sólo tenían interés en el negocio sino quienes, además, se encontrarían en una posición privilegiada para defenderlo en caso de que las tornas cambiaran.
¿Que quiero decir con ello? Pues, en roman paladino, quiero decir que las instituciones
bancarias y financieras -que saben perfectamente que el precio de cualquier activo que está sujeto al tráfico mercantil, incluido la vivienda, experimenta variaciones en su precio que no siempre son al alza-, engañaron a sus clientes instándolos a que se endeudaran de por vida comprando una vivienda que, llegados momentos de recesión, no podrían pagar e, incluso, no podrían vender para atender sus deudas.
QUE, además, sobre la base de ese engaño consiguieron que la demanda, a la que sobrealimentaban aligerando las condiciones para el endeudamiento, presionara constantemente sobre la oferta. Una oferta a la que, evidentemente, también financiaban para estimular la promoción y construcción de más viviendas.
QUE, de ello, la resultante fue el espejismo de un círculo virtuoso que un día devino en vicioso: el día en que los bancos dejaron de confiar los unos en los otros y el acceso a la financiación externa se cortocircuitó. Ese día el rey quedó al desnudo: los bancos empezaron a mirar hacia su ombligo, olvidaron que no sólo ellos estaban en dificultades y comenzaron a pedir que los ayudaran porque ni habían actuado con la debida prudencia ni los multimillonarios beneficios que habían obtenido durante los años de la bonanza habían sido reservados para cuando llegaran las vacas flacas sino que se habían repartido a espuertas entre sus accionistas y directivos.
PERO que todo ello lo hicieron, además, y aquí viene la madre del cordero, favorecidos por una legislación hipotecaria que, de manera manifiestamente injusta, distribuye la carga de los errores en las asunciones de riesgo entre las partes a favor del acreedor y en flagrante perjuicio del deudor, esto es, en defensa de los intereses de los bancos frente a los de los ciudadanos.
Ejecutando a los más débiles
Y es que en estos días nos hemos encontrado con que, por fin, diversos medios están dando voz a las protestas de las miles de personas afectadas por una hipoteca (consultar enlace nº 1 al final del texto) que, ante la situación de crisis, no pueden seguir pagando y se ven obligadas a entregar su vivienda al banco sin que por ello quede cancelada su deuda.
UNA situación que no es excepcional si se tiene en cuenta que en 2008 se realizaron 58.000 ejecuciones hipotecarias; en 2009, fueron 114.000 y para 2010 se estima que se realizarán en torno a las 180.000 ejecuciones. Es decir, en tres años se habrán ejecutado unas 350.000 hipotecas o, lo que es lo mismo, unas 500 personas habrán perdido su casa cada día.
LA razón es que la legislación hipotecaria española permite que, en caso de ejecución de la hipoteca por impago, el inmueble pase a ser subastado y, si no hay oferta de compra, la propiedad sea adjudicada a la entidad bancaria al 50 por ciento de su valor de tasación, quedando pendiente de pago el resto del monto de la misma más los intereses y las costas judiciales generadas en el proceso.
EL resultado es que este procedimiento genera una doble condena sobre el propietario de la vivienda: no sólo se queda sin propiedad -que, en la mayor parte de los casos, es su vivienda habitual- sino que también continuará endeudado en tanto no liquide el 50 por ciento del valor de la hipoteca inicialmente contratada más todos los gastos añadidos.
A mí modo de ver la injusticia del procedimiento es manifiesta pero, por si acaso, la resalto en sus diferentes manifestaciones.
DE entrada, ¿cómo puede ser que en un acuerdo libre entre partes, en donde ambas deben realizar una valoración de los riesgos asumidos sobre la base de precios de mercado, la legislación sobreproteja no sólo a quien en mejores condiciones está para realizar la misma sino también a quien se encuentra en una posición de poder de cara a la finalización de la transacción?
ASÍ, no cabe duda de que el banco que concede la hipoteca tiene un conocimiento más preciso de la evolución de la actividad económica en general y de la situación del negocio inmobiliario en particular lo que le permite realizar una evaluación de los riesgos más aquilatada que la que puede hacer cualquier persona por muy elevado que sea su nivel de información. De hecho, esto le permite, además, incrementar las exigencias de colaterales cuando entiende que el riesgo de impago del cliente excede de lo normal, exigiendo avales adicionales a los peticionarios.
ADEMÁS, ¿cómo puede ser que en una sociedad capitalista de mercado se pretenda que el valor de tasación de una vivienda se mantenga inalterado desconsiderando las fluctuaciones del mercado cuando éstas son a la baja? ¿Es que el mercado solo es bueno cuando impulsa al alza los precios y es malo cuando lo hace a la baja? ¿Es que los costes de un derrumbe del mercado inmobiliario solo los deben soportar los ciudadanos hipotecados y no quienes les concedieron las hipotecas?
PARECIERA como si para los ciudadanos la caída del precio de la vivienda no supusiera una reducción de su riqueza y debieran asumirla como la resultante de un error en sus cálculos mientras que los bancos quedaran exonerados de las consecuencias de sus errores, de actuar como si los precios nunca fueran a bajar o no fuera a producirse otra recesión en este país que acabara provocando que muchos de esos clientes aparentemente solventes a los que concedieron una hipoteca pudieran perder su empleo y, con él, su fuente de ingresos.
ELLO nos lleva a una cuestión más de fondo. Y es que una de las razones de ser del Derecho es precisamente la de contribuir a la superación de la ley de la selva, en la que se impone la voluntad del más fuerte, por un orden social más justo sustentado, entre otros elementos, por la protección de las partes más débiles en cualquier proceso de negociación. Baste como ejemplo el caso de la mayor parte de la legislación laboral desarrollada para tratar de proteger al trabajador frente al empresario y no porque se asuma que el segundo es intrínsecamente malvado sino porque la negociación inter pares es prácticamente imposible en ese entorno y, de darse, perjudicaría sistemáticamente a la mayor parte de los trabajadores.
SIN embargo, en el caso de la legislación hipotecaria la normativa introduce un claro desequilibrio en la atribución de los riesgos entre las partes contratantes y actúa claramente no sólo a favor de la parte que posee un mayor nivel de información previo de cara a la toma de decisiones sino, también, de la que mayor poder, en cualquiera de sus expresiones, posee.
Y todo ello porque al contrario de lo que ocurre en otros países como Francia, Inglaterra o Alemania, la legislación española no permite la dación de la vivienda en pago, es decir, que mediante la entrega de la vivienda que constituye la garantía del préstamo hipotecario éste quede saldado y ambas partes corran así con los costes de sus errores de cálculo y de su excesiva propensión al riesgo.
La banca nunca pierde
TODO lo anterior nos lleva a plantear, como hacíamos al principio, la perversidad intrínseca de un sistema que ha utilizado todos los resortes a su disposición para promover un crecimiento desequilibrado, sustentado en el sobreendeudamiento, al tiempo que, como los trileros, guardaba en la manga un as escondido por si cambiaba la coyuntura.
VENIR a hablar ahora del libre albedrío de quienes se endeudaron alegando que pudieron no haberlo hecho es puro cinismo. Cuando la información se ha sustituido por la publicidad y los medios de comunicación se convierten en amplificadores de un mensaje que acaba por distorsionar cualquier cálculo racional sustituyéndolo por impulsos condicionados al mejor estímulo del perro de Pavlov lo primero que hay que preguntarse es dónde queda ese libre albedrío.
PERO, además, seguir elogiando la libertad de mercado y defendiendo sus ventajas cuando el sistema jurídico te previene frente a los riesgos de sus fluctuaciones cuando éstas son a la baja es otra muestra más de ese cinismo tan común entre nuestros banqueros.
Y, finalmente, alegar que una reforma de la ley introduciría graves problemas de inseguridad jurídica (o, lo que viene a ser lo mismo, que podría dar lugar a una elevación de la tasa de morosidad) supone ya rizar el rizo de la desvergüenza sobre todo porque el patrón desde el que lo miden es el del grado de incidencia que las reformas legislativas tendrán sobre su cuenta de resultados.
ASÍ, no dudan en destacar la inseguridad jurídica que supondría una modificación de la legislación para evitar que miles de personas se queden en la calle pero no dicen nada al respecto cuando el gobierno introduce estos días una reforma en la Ley del Suelo, para prorrogar el plazo legal de tres años que tienen los propietarios de terrenos urbanizables (y ahora las instituciones financieras disponen de mucho) para comenzar a construir en los mismos porque, de no hacerlo, éstos pasarían a considerarse rústicos. La desclasificación de los terrenos conllevaría, evidentemente, la caída de su valor y, por tanto, obligaría a bancos y cajas a realizar mayores provisiones lo que tendría efectos inmediatos sobre su cuenta de resultados. Y eso, como es sabido, no puede tolerarse.
PODEMOS comprobar, entonces, como nuevamente el Estado se pone al servicio de los intereses de las instituciones financieras protegiéndoles de las pérdidas de valor de sus activos cualesquiera que sean los mecanismos que pudieran generar ese efecto.
QUE tus terrenos se pueden depreciar porque o los vendes en un mercado bajista o los desclasificas, no te preocupes que el Estado te da una prórroga para que los puedas vender cuando las cosas mejoren, no vaya a temblar tu cuenta de resultados mientras a tu alrededor cierra una empresa tras otra.
QUE tus deudores no pueden pagar la hipoteca que les concediste casi metiéndosela por los ojos, no te agobies que viene el Estado y les obliga a devolverte la casa y a seguir pagándotela hasta el último euro junto a los intereses y los costes judiciales generados al arruinarles la vida.
QUE fomentas una burbuja inmobiliaria promoviendo la especulación, la corrupción, la destrucción medioambiental y la ruina económica del país, no te deprimas que siempre se podrá constituir un fondo de varios miles de millones de euros que pagaremos entre todos por si en algún momento se te presentan problemas de liquidez.
ASÍ que yo creo que las cosas a estas alturas están ya meridianamente claras: no es que la banca gane siempre, que también, sino que es que ni siquiera le dejan perder.
A nadie se le escapa que la crisis que estamos atravesando está dejando a sus espaldas más damnificados de los que el Gobierno y muchas instituciones económicas de prestigio inicialmente pudieron anticipar. Basta con ver como cada mes aumentan los datos del desempleo y los anuncios gubernamentales retrasan el momento en el que se prevé que la economía española comenzará a crear empleos para que, sin necesidad de ser excesivamente perspicaz, uno intuya que de este agujero nadie sabe aún ni cuándo y, lo que es peor, ni cómo va a salir España si no es esperando a que la recuperación externa acabe por inducir la nuestra.
Pero, además, ahora que el modelo se ha derrumbado, que el patrón de crecimiento sobre el que se ha sustentado el espejismo de la opulencia de los últimos años se ha desmoronado es cuando se comienzan a percibir alguna de sus perversiones más profundas.
Y mientras el sistema funcionaba como un mecanismo engrasado se ignoró intencionadamente que, al igual que no existe la máquina del movimiento perpetuo, no existen tampoco economías que no estén sometidas a fluctuaciones cíclicas, a periodos expansivos y recesivos. Y esa ignorancia inducida revistió tintes de perversidad cuando quienes la promovían eran economistas que deberían ser plenamente conscientes de que cuanto menor es la intervención pública sobre la economía -y en los últimos años ha habido mucho de ello- mayor es la intensidad de esas fluctuaciones.
En el caso concreto que nos ocupa el sistema funcionó a pleno rendimiento porque la maquinaria de generación de opinión pública aliada con promotores inmobiliarios e instituciones financieras se encargó de instaurar en la conciencia colectiva una idea falsa que sirvió para engañar a miles de ciudadanos de este país: que el precio de la vivienda nunca bajaría y, por lo tanto, que la dinámica que impulsaba el precio de ésta al alza no tendría fin.
Esa mentira, difundida y amplificada por los medios de comunicación de masas, sirvió para que muchos ciudadanos adquirieran una vivienda al límite de sus posibilidades, endeudándose con unos horizontes temporales que, en muchos casos, se extendían casi hasta el límite de sus horizontes vitales. El temor a que los precios no dejaran de subir y, por tanto, a que el acceso a una vivienda se alejara con cada día que pasaba; la debilidad de la oferta de viviendas en alquiler a pesar del inmenso parque inmobiliario en construcción; y unas favorables, aunque coyunturales, condiciones de financiación estimulaban ese afán compulsivo por comprar un inmueble que durante años ha existido en España.
Pero, insisto, todo ello estaba construido sobre una falacia de la que eran sobradamente conocedores quienes no sólo tenían interés en el negocio sino quienes, además, se encontrarían en una posición privilegiada para defenderlo en caso de que las tornas cambiaran.
¿Que quiero decir con ello? Pues, en roman paladino, quiero decir que las instituciones
bancarias y financieras -que saben perfectamente que el precio de cualquier activo que está sujeto al tráfico mercantil, incluido la vivienda, experimenta variaciones en su precio que no siempre son al alza-, engañaron a sus clientes instándolos a que se endeudaran de por vida comprando una vivienda que, llegados momentos de recesión, no podrían pagar e, incluso, no podrían vender para atender sus deudas.
QUE, además, sobre la base de ese engaño consiguieron que la demanda, a la que sobrealimentaban aligerando las condiciones para el endeudamiento, presionara constantemente sobre la oferta. Una oferta a la que, evidentemente, también financiaban para estimular la promoción y construcción de más viviendas.
QUE, de ello, la resultante fue el espejismo de un círculo virtuoso que un día devino en vicioso: el día en que los bancos dejaron de confiar los unos en los otros y el acceso a la financiación externa se cortocircuitó. Ese día el rey quedó al desnudo: los bancos empezaron a mirar hacia su ombligo, olvidaron que no sólo ellos estaban en dificultades y comenzaron a pedir que los ayudaran porque ni habían actuado con la debida prudencia ni los multimillonarios beneficios que habían obtenido durante los años de la bonanza habían sido reservados para cuando llegaran las vacas flacas sino que se habían repartido a espuertas entre sus accionistas y directivos.
PERO que todo ello lo hicieron, además, y aquí viene la madre del cordero, favorecidos por una legislación hipotecaria que, de manera manifiestamente injusta, distribuye la carga de los errores en las asunciones de riesgo entre las partes a favor del acreedor y en flagrante perjuicio del deudor, esto es, en defensa de los intereses de los bancos frente a los de los ciudadanos.
Ejecutando a los más débiles
Y es que en estos días nos hemos encontrado con que, por fin, diversos medios están dando voz a las protestas de las miles de personas afectadas por una hipoteca (consultar enlace nº 1 al final del texto) que, ante la situación de crisis, no pueden seguir pagando y se ven obligadas a entregar su vivienda al banco sin que por ello quede cancelada su deuda.
UNA situación que no es excepcional si se tiene en cuenta que en 2008 se realizaron 58.000 ejecuciones hipotecarias; en 2009, fueron 114.000 y para 2010 se estima que se realizarán en torno a las 180.000 ejecuciones. Es decir, en tres años se habrán ejecutado unas 350.000 hipotecas o, lo que es lo mismo, unas 500 personas habrán perdido su casa cada día.
LA razón es que la legislación hipotecaria española permite que, en caso de ejecución de la hipoteca por impago, el inmueble pase a ser subastado y, si no hay oferta de compra, la propiedad sea adjudicada a la entidad bancaria al 50 por ciento de su valor de tasación, quedando pendiente de pago el resto del monto de la misma más los intereses y las costas judiciales generadas en el proceso.
EL resultado es que este procedimiento genera una doble condena sobre el propietario de la vivienda: no sólo se queda sin propiedad -que, en la mayor parte de los casos, es su vivienda habitual- sino que también continuará endeudado en tanto no liquide el 50 por ciento del valor de la hipoteca inicialmente contratada más todos los gastos añadidos.
A mí modo de ver la injusticia del procedimiento es manifiesta pero, por si acaso, la resalto en sus diferentes manifestaciones.
DE entrada, ¿cómo puede ser que en un acuerdo libre entre partes, en donde ambas deben realizar una valoración de los riesgos asumidos sobre la base de precios de mercado, la legislación sobreproteja no sólo a quien en mejores condiciones está para realizar la misma sino también a quien se encuentra en una posición de poder de cara a la finalización de la transacción?
ASÍ, no cabe duda de que el banco que concede la hipoteca tiene un conocimiento más preciso de la evolución de la actividad económica en general y de la situación del negocio inmobiliario en particular lo que le permite realizar una evaluación de los riesgos más aquilatada que la que puede hacer cualquier persona por muy elevado que sea su nivel de información. De hecho, esto le permite, además, incrementar las exigencias de colaterales cuando entiende que el riesgo de impago del cliente excede de lo normal, exigiendo avales adicionales a los peticionarios.
ADEMÁS, ¿cómo puede ser que en una sociedad capitalista de mercado se pretenda que el valor de tasación de una vivienda se mantenga inalterado desconsiderando las fluctuaciones del mercado cuando éstas son a la baja? ¿Es que el mercado solo es bueno cuando impulsa al alza los precios y es malo cuando lo hace a la baja? ¿Es que los costes de un derrumbe del mercado inmobiliario solo los deben soportar los ciudadanos hipotecados y no quienes les concedieron las hipotecas?
PARECIERA como si para los ciudadanos la caída del precio de la vivienda no supusiera una reducción de su riqueza y debieran asumirla como la resultante de un error en sus cálculos mientras que los bancos quedaran exonerados de las consecuencias de sus errores, de actuar como si los precios nunca fueran a bajar o no fuera a producirse otra recesión en este país que acabara provocando que muchos de esos clientes aparentemente solventes a los que concedieron una hipoteca pudieran perder su empleo y, con él, su fuente de ingresos.
ELLO nos lleva a una cuestión más de fondo. Y es que una de las razones de ser del Derecho es precisamente la de contribuir a la superación de la ley de la selva, en la que se impone la voluntad del más fuerte, por un orden social más justo sustentado, entre otros elementos, por la protección de las partes más débiles en cualquier proceso de negociación. Baste como ejemplo el caso de la mayor parte de la legislación laboral desarrollada para tratar de proteger al trabajador frente al empresario y no porque se asuma que el segundo es intrínsecamente malvado sino porque la negociación inter pares es prácticamente imposible en ese entorno y, de darse, perjudicaría sistemáticamente a la mayor parte de los trabajadores.
SIN embargo, en el caso de la legislación hipotecaria la normativa introduce un claro desequilibrio en la atribución de los riesgos entre las partes contratantes y actúa claramente no sólo a favor de la parte que posee un mayor nivel de información previo de cara a la toma de decisiones sino, también, de la que mayor poder, en cualquiera de sus expresiones, posee.
Y todo ello porque al contrario de lo que ocurre en otros países como Francia, Inglaterra o Alemania, la legislación española no permite la dación de la vivienda en pago, es decir, que mediante la entrega de la vivienda que constituye la garantía del préstamo hipotecario éste quede saldado y ambas partes corran así con los costes de sus errores de cálculo y de su excesiva propensión al riesgo.
La banca nunca pierde
TODO lo anterior nos lleva a plantear, como hacíamos al principio, la perversidad intrínseca de un sistema que ha utilizado todos los resortes a su disposición para promover un crecimiento desequilibrado, sustentado en el sobreendeudamiento, al tiempo que, como los trileros, guardaba en la manga un as escondido por si cambiaba la coyuntura.
VENIR a hablar ahora del libre albedrío de quienes se endeudaron alegando que pudieron no haberlo hecho es puro cinismo. Cuando la información se ha sustituido por la publicidad y los medios de comunicación se convierten en amplificadores de un mensaje que acaba por distorsionar cualquier cálculo racional sustituyéndolo por impulsos condicionados al mejor estímulo del perro de Pavlov lo primero que hay que preguntarse es dónde queda ese libre albedrío.
PERO, además, seguir elogiando la libertad de mercado y defendiendo sus ventajas cuando el sistema jurídico te previene frente a los riesgos de sus fluctuaciones cuando éstas son a la baja es otra muestra más de ese cinismo tan común entre nuestros banqueros.
Y, finalmente, alegar que una reforma de la ley introduciría graves problemas de inseguridad jurídica (o, lo que viene a ser lo mismo, que podría dar lugar a una elevación de la tasa de morosidad) supone ya rizar el rizo de la desvergüenza sobre todo porque el patrón desde el que lo miden es el del grado de incidencia que las reformas legislativas tendrán sobre su cuenta de resultados.
ASÍ, no dudan en destacar la inseguridad jurídica que supondría una modificación de la legislación para evitar que miles de personas se queden en la calle pero no dicen nada al respecto cuando el gobierno introduce estos días una reforma en la Ley del Suelo, para prorrogar el plazo legal de tres años que tienen los propietarios de terrenos urbanizables (y ahora las instituciones financieras disponen de mucho) para comenzar a construir en los mismos porque, de no hacerlo, éstos pasarían a considerarse rústicos. La desclasificación de los terrenos conllevaría, evidentemente, la caída de su valor y, por tanto, obligaría a bancos y cajas a realizar mayores provisiones lo que tendría efectos inmediatos sobre su cuenta de resultados. Y eso, como es sabido, no puede tolerarse.
PODEMOS comprobar, entonces, como nuevamente el Estado se pone al servicio de los intereses de las instituciones financieras protegiéndoles de las pérdidas de valor de sus activos cualesquiera que sean los mecanismos que pudieran generar ese efecto.
QUE tus terrenos se pueden depreciar porque o los vendes en un mercado bajista o los desclasificas, no te preocupes que el Estado te da una prórroga para que los puedas vender cuando las cosas mejoren, no vaya a temblar tu cuenta de resultados mientras a tu alrededor cierra una empresa tras otra.
QUE tus deudores no pueden pagar la hipoteca que les concediste casi metiéndosela por los ojos, no te agobies que viene el Estado y les obliga a devolverte la casa y a seguir pagándotela hasta el último euro junto a los intereses y los costes judiciales generados al arruinarles la vida.
QUE fomentas una burbuja inmobiliaria promoviendo la especulación, la corrupción, la destrucción medioambiental y la ruina económica del país, no te deprimas que siempre se podrá constituir un fondo de varios miles de millones de euros que pagaremos entre todos por si en algún momento se te presentan problemas de liquidez.
ASÍ que yo creo que las cosas a estas alturas están ya meridianamente claras: no es que la banca gane siempre, que también, sino que es que ni siquiera le dejan perder.
El Banco de España cree que poner 'suelo' a las hipotecas no es abusivo
En septiembre pasado, el Senado pidió al Banco de España que realizara un informe exhaustivo para determinar si se podían considerar abusivos los suelos de las hipotecas. Estas cláusulas establecen que aunque los tipos de interés se sitúen por debajo del 3,12% -que es la media establecida- los préstamos de los clientes no se abaratarán. El Euríbor está en el 1,25%. Sobre una cartera modelo estudiada, el supervisor dice que una de cada tres hipotecas en España tiene un suelo o un techo.
El tope mínimo de los créditos se aplica con más frecuencia que el máximo
El informe del Banco de España sobre estas cláusulas concluye: "No son, en general, susceptibles de ser catalogadas como abusivas". El supervisor recuerda que los clientes "han consentido libremente estas cláusulas al suscribir el contrato de préstamo hipotecario". El Banco de España afirma que el cliente puede ver si hay suelo en tres ocasiones: antes de firmar el crédito, en una revisión posterior antes de firmar la escritura y, por último, cuando el notario se lo indica, como obliga la legislación. No obstante, el Banco de España recuerda que si los clientes "se consideran engañados" "pueden acudir a los tribunales de justicia".
El informe es un jarro de agua fría para el Senado que lo pidió en un ambiente reivindicativo de defensa de los consumidores. No obstante, el supervisor desvela varios aspectos relevantes sobre las razones de bancos y cajas para poner suelos. Tras entrevistas con varios ejecutivos, deduce que las entidades quieren compensar la subida del precio del dinero en un momento en el que se ha encarecido mucho por la crisis. También confiesan que intentan compensar los gastos fijos de estructura, cuando ha caído la actividad y se conceden pocos préstamos. "El propósito es recuperar los costes mínimos" y "ello con la finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados (...) lo que es consecuente con la prudencia que caracteriza a la actividad financiera".
El supervisor da un tirón de orejas al sector al decir que mientras los techos "no ofrecen una protección efectiva para los clientes", los suelos (perjudiciales) "se han aplicado en el 53% de los saldos con limitaciones a la bajada de tipos". Los topes por arriba están fijados, de media, en el 13,56%. "La valoración de estas cláusulas no impide reconocer que no han sido efectivas para conseguir el objetivo perseguido", dice con rotundidad.
En cuanto a la posible falta de reciprocidad que el Senado pidió analizar, el Banco de España comenta: "No podemos pronunciarnos porque debe ser resuelto por los tribunales".
El informe admite "la eventual existencia de prácticas que no se hayan ajustado a los requisitos de transparencia y que, por lo tanto, no son admisibles". Así, para evitar problemas, pide al sector cinco medidas: fomentar la educación financiera; aumentar la información sobre todos los productos; hacer simulaciones de distintos escenarios que reflejen los costes reales; diferenciar la TAE para créditos fijos de los variables y ajustar los productos a las incertidumbres de las operaciones.
¿QUE VA A DECIR EL JEFE DE LOS USUREROS? ES CUESTIÓN DE TIEMPO
El tope mínimo de los créditos se aplica con más frecuencia que el máximo
El informe del Banco de España sobre estas cláusulas concluye: "No son, en general, susceptibles de ser catalogadas como abusivas". El supervisor recuerda que los clientes "han consentido libremente estas cláusulas al suscribir el contrato de préstamo hipotecario". El Banco de España afirma que el cliente puede ver si hay suelo en tres ocasiones: antes de firmar el crédito, en una revisión posterior antes de firmar la escritura y, por último, cuando el notario se lo indica, como obliga la legislación. No obstante, el Banco de España recuerda que si los clientes "se consideran engañados" "pueden acudir a los tribunales de justicia".
El informe es un jarro de agua fría para el Senado que lo pidió en un ambiente reivindicativo de defensa de los consumidores. No obstante, el supervisor desvela varios aspectos relevantes sobre las razones de bancos y cajas para poner suelos. Tras entrevistas con varios ejecutivos, deduce que las entidades quieren compensar la subida del precio del dinero en un momento en el que se ha encarecido mucho por la crisis. También confiesan que intentan compensar los gastos fijos de estructura, cuando ha caído la actividad y se conceden pocos préstamos. "El propósito es recuperar los costes mínimos" y "ello con la finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados (...) lo que es consecuente con la prudencia que caracteriza a la actividad financiera".
El supervisor da un tirón de orejas al sector al decir que mientras los techos "no ofrecen una protección efectiva para los clientes", los suelos (perjudiciales) "se han aplicado en el 53% de los saldos con limitaciones a la bajada de tipos". Los topes por arriba están fijados, de media, en el 13,56%. "La valoración de estas cláusulas no impide reconocer que no han sido efectivas para conseguir el objetivo perseguido", dice con rotundidad.
En cuanto a la posible falta de reciprocidad que el Senado pidió analizar, el Banco de España comenta: "No podemos pronunciarnos porque debe ser resuelto por los tribunales".
El informe admite "la eventual existencia de prácticas que no se hayan ajustado a los requisitos de transparencia y que, por lo tanto, no son admisibles". Así, para evitar problemas, pide al sector cinco medidas: fomentar la educación financiera; aumentar la información sobre todos los productos; hacer simulaciones de distintos escenarios que reflejen los costes reales; diferenciar la TAE para créditos fijos de los variables y ajustar los productos a las incertidumbres de las operaciones.
¿QUE VA A DECIR EL JEFE DE LOS USUREROS? ES CUESTIÓN DE TIEMPO
lunes, 17 de mayo de 2010
Las consultas jurídicas por la dificultad a pagar las hipotecas se multiplican en 2009
La escalada del paro por encima del 20% de la población activa y la paralización de la economía, que salió de la recesión en el primer trimestre tras crecer un leve 0,1%, han multiplicado las consultas jurídicas para buscar soluciones a eventuales impagos de hipotecas y préstamos bancarios durante el último año, según Legálitas.
Y todo a pesar del esfuerzo de las entidades financieras y de las familias para evitar la opción de la subasta pública, por renegociar las deudas e incluso mediante el fraccionamiento de los pagos.
Así, según precisó la empresa de servicios legales, los clientes financieros han pasado de reconocer que no pueden afrontar las cuotas restantes de sus créditos a resignarse y afirmar que ya se ha producido el embargo de su casa o el mismo es inminente, lo que constata el agravamiento de la situación económica.
Sobre la contratación de otros productos financieros, las consultas registradas por Legálitas "no son relevantes", con una reducción de las inversiones directas y un incremento "significativo" del ahorro de los consumidores.
Y todo a pesar del esfuerzo de las entidades financieras y de las familias para evitar la opción de la subasta pública, por renegociar las deudas e incluso mediante el fraccionamiento de los pagos.
Así, según precisó la empresa de servicios legales, los clientes financieros han pasado de reconocer que no pueden afrontar las cuotas restantes de sus créditos a resignarse y afirmar que ya se ha producido el embargo de su casa o el mismo es inminente, lo que constata el agravamiento de la situación económica.
Sobre la contratación de otros productos financieros, las consultas registradas por Legálitas "no son relevantes", con una reducción de las inversiones directas y un incremento "significativo" del ahorro de los consumidores.
MÁS CLAUSULAS LEÓNIDAS
El Banco de España revela que una de cada tres hipotecas no se beneficia de los tipos de interés bajos
El 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a "suelos" que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés, normalmente por debajo del 3,1%.
Así se desprende de un estudio elaborado por el Banco de España a instancias del Senado, en el que el supervisor explica que la banca busca recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".
Además, afirma que los topes que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas".
El Banco de España -que ha recabado datos de 49 entidades (15 bancos, 30 cajas de ahorros, 2 cooperativas de crédito y 1 establecimiento financiero de crédito)- admite no obstante que estas cláusulas, "en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos". De hecho, las familias no estarán protegidas mientras los indicadores que sirven para fijar el interés de las hipotecas no superen de media el 13,56%.
En cambio, las cláusulas de sus préstamos hipotecarios les obligan a pagar como mínimo el 3,12% de interés, lo que les impide beneficiarse de los bajos tipos de interés de la zona euro, que están en el 1% desde mayo de 2009. La inclusión de este tipo de límites "suelo" es sistemática en 13 de las entidades consultadas por el Banco de España, de las que 4 además no ponen como contrapartida límites "techo".
En septiembre de 2009 (fecha a la que se remontan los datos del estudio), el 67% de las hipotecas no tenían ningún tipo de protección frente a los vaivenes de los tipos, mientras que el 33% tenían cláusulas suelo, cláusulas techo o ambas.
En esa fecha, los suelos se aplicaban ya en el 53% de las hipotecas sometidas a estas condiciones, sin que existiera "una especial conflictividad por esta causa, al menos si se mide en relación al número de reclamaciones ante el Defensor del Cliente".
El organismo apunta que una de las razones de esa escasa conflictividad también puede ser "la percepción generalizada de que un euríbor por debajo del 2%, como sería el determinante de una aplicación amplia de los suelos, es excepcional (como lo es la profundidad de la crisis a que se vincula dicho nivel del índice) y, por tanto, que la aplicación del suelo también lo es, o está justificada".
En cualquier caso, el organismo opina que las cláusulas que establecen techos y suelos "son positivas desde el punto de vista del coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda".
Por tanto, cree que estas cláusulas no pueden considerarse limitativas de los derechos del cliente, siempre que "haya sido informado de forma adecuada".
Esa condición se da cuando el usuario tiene información "específica" sobre cómo pueden influir los vaivenes de los tipos en su cuota mensual, así como los costes en el caso de cancelación o subrogación del préstamo o de la cobertura que hace de escudo frente a la variación del precio del dinero.
En cualquier caso, considera que la fuerte competencia bancaria y la posibilidad de que los clientes trasladen su hipoteca de una entidad a otra aporta "enormes garantías para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse en cualquiera de los componentes del precio de los préstamos hipotecarios".
El 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a "suelos" que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés, normalmente por debajo del 3,1%.
Así se desprende de un estudio elaborado por el Banco de España a instancias del Senado, en el que el supervisor explica que la banca busca recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".
Además, afirma que los topes que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas".
El Banco de España -que ha recabado datos de 49 entidades (15 bancos, 30 cajas de ahorros, 2 cooperativas de crédito y 1 establecimiento financiero de crédito)- admite no obstante que estas cláusulas, "en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos". De hecho, las familias no estarán protegidas mientras los indicadores que sirven para fijar el interés de las hipotecas no superen de media el 13,56%.
En cambio, las cláusulas de sus préstamos hipotecarios les obligan a pagar como mínimo el 3,12% de interés, lo que les impide beneficiarse de los bajos tipos de interés de la zona euro, que están en el 1% desde mayo de 2009. La inclusión de este tipo de límites "suelo" es sistemática en 13 de las entidades consultadas por el Banco de España, de las que 4 además no ponen como contrapartida límites "techo".
En septiembre de 2009 (fecha a la que se remontan los datos del estudio), el 67% de las hipotecas no tenían ningún tipo de protección frente a los vaivenes de los tipos, mientras que el 33% tenían cláusulas suelo, cláusulas techo o ambas.
En esa fecha, los suelos se aplicaban ya en el 53% de las hipotecas sometidas a estas condiciones, sin que existiera "una especial conflictividad por esta causa, al menos si se mide en relación al número de reclamaciones ante el Defensor del Cliente".
El organismo apunta que una de las razones de esa escasa conflictividad también puede ser "la percepción generalizada de que un euríbor por debajo del 2%, como sería el determinante de una aplicación amplia de los suelos, es excepcional (como lo es la profundidad de la crisis a que se vincula dicho nivel del índice) y, por tanto, que la aplicación del suelo también lo es, o está justificada".
En cualquier caso, el organismo opina que las cláusulas que establecen techos y suelos "son positivas desde el punto de vista del coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda".
Por tanto, cree que estas cláusulas no pueden considerarse limitativas de los derechos del cliente, siempre que "haya sido informado de forma adecuada".
Esa condición se da cuando el usuario tiene información "específica" sobre cómo pueden influir los vaivenes de los tipos en su cuota mensual, así como los costes en el caso de cancelación o subrogación del préstamo o de la cobertura que hace de escudo frente a la variación del precio del dinero.
En cualquier caso, considera que la fuerte competencia bancaria y la posibilidad de que los clientes trasladen su hipoteca de una entidad a otra aporta "enormes garantías para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse en cualquiera de los componentes del precio de los préstamos hipotecarios".
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