SOBRE LA CLAUSULA SUELO-TECHO HIPOTECAS

Asunto: SOBRE LA LLAMADA CLAUSULA SUELO Y TECHO EN LAS HIPOTECAS.




Como se conoce esta cláusula consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta cláusula es legal, es decir, no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad. Vamos a comprobar en este análisis si es o no así.

En efecto, los Bancos que la incluyen han establecido un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Pero se olvida el detalle de ser suficientemente alto como para que nunca perjudique al Banco, pues se suele ubicar en los 15 puntos o más. Si se diera esta condición los Bancos se quedarían con las casas, muy pocos podrían pagar una hipoteca. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación de ningún servicio distinto o adicional al cliente. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés aplicable calificable de usurero y leonino.

Esta cláusula está diseñada para ajustar el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente ya está aleccionada con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio de un producto o de un servicio a favor del empresario sin contrapartida y siempre en beneficio de éste.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.
Por un lado, esta clausula es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (mejor dicho se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles relativamente bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo financiero a favor de la cuenta de resultado del Banco, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y de esta manera se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.
Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.
Como decía al principio, la cláusula suelo-techo para enmascarar la falta de reciprocidad incluye el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.
Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!

En el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.
La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Aunque la ley modificada sustituyó el término mejorar por el de modificar, esta modificación legislativa no debe ser aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones pero que en realidad suponen la inducción de disposiciones y decisiones que perjudican su patrimonio.
Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.

Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.

Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.

Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.

Saludos

CREAN UNA ASOCIACION AFECTADOS POR LAS HIPOTECAS EN LA REGIÓN DE MURCIA

http://www.laverdad.es/murcia/v/20100514/region/crean-asociacion-afectados-hipotecas-20100514.html







ENLACE DE ACCESO http://afectadoshipotecaregionmurcia.blogspot.com/

la responsabilidad hipotecaria debería recaer también en el banco y no sólo en el hipotecado, dicen los notarios

la responsabilidad hipotecaria debería recaer también en los bancos

josé ignacio navas olóriz, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, no ve razonable que un inmueble “sobretasado” por una empresa dependiente del banco pierda el 50% de su valor en caso de ejecución hipotecaria por una deuda que “jamás debió constituirse por ese importe”. el experto considera un abuso para el hipotecado que tenga que "pagar la tasación que no controla, que tampoco puede elegir la tasadora y que le perjudica". por ello, pide que la responsabilidad hipotecaria también recaiga sobre la entidad financiera

en nuestro país las hipotecas garantizan el pago de la deuda no sólo con el bien hipotecado (vivienda), sino con todos los bienes presentes y futuros del deudor. por este motivo, navas olóriz ve un abuso que resulte perjudicado sólo el deudor en caso de subasta, pues el banco pide la adjudicación del inmueble sólo por el 50%del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, con lo que el deudor se ve obligado a pagar la deuda hipotecaria, más los intereses y las costas del proceso de ejecución

con estos mimbres, el experto cree que la responsabilidad debe recaer también en la entidad financiera y en el tasador que “fijó un valor tan oportuno a las viviendas”. y recuerda que las tasaciones que tanto se han inflado durante el boom se habrían hecho de forma más justa si las entidades financieras se hubieran acogido al artículo 140 de la ley hipotecaria que posibilita que la obligación garantizada se haga sólo efectiva sobre los bienes hipotecados

“hay un desequilibrio manifiesto entre las obligaciones que asumimos los deudores hipotecarios y los derechos que ostentan nuestros bancos acreedores”, asegura el experto, para añadir que para que no vuelva a suceder, habría que tomar medidas como responsabilizar e independizar a las tasadoras; garantizar la libertad de elección de tasador y notario; aplicar el artículo 140 de la ley hipotecaria a la financiación de la vivienda habitual, y atribuir al ico competencias en materia aseguradora que dinamicen y abaraten el sector.

LAS EJECUCIONES JUDICIALES POR IMPAGO DE HIPOTECAS SE DISPARA UN 43%

Pese a que los efectos de la despiadada crisis parecen haberse frenado tras la violenta acometida de sus comienzos —a mediados de 2008— , datos como los referentes a las ejecuciones hipotecarias registradas en Córdoba en el último ejercicio reflejan que la recesión está todavía más que lejos de dar sus últimos coletazos.
De este modo, las acciones judiciales que dan por terminados los derechos de propiedad de una vivienda cuando el dueño deja de pagar o no cumple con las condiciones de la hipoteca se dispararon un 43 por ciento en 2009, superando la barrera del millar, al llegar a las 1.049.
Así lo ponen de manifiesto los últimos datos hechos públicos por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en su informe sobre el efecto de la crisis en los órganos de la Administración de Justicia.
Y es que ante el aumento del número de casos en los que no es posible cumplir con los vencimientos mensuales de los préstamos, la única opción que le queda al banco que ha concedido la hipoteca es de reclamar ante los tribunales para poder subastar el bien inmueble y así recuperar el dinero concedido.
En muchos de estos casos, estas «rifas» quedan desiertas, por lo que un gran número de viviendas acaba engrosando la cartera de inmuebles del banco al valor liquidativo de subasta, es decir al 50% de su valor de tasación.
Esto significa, no sólo que esas familias han perdido su hogar, sino que la inversión que realizaron en la casa se ha evaporado y que muy probablemente aún quedarán con una deuda pendiente que saldar con el banco.
Es decir, la compra de una vivienda habrá resultado como una inversión de valor líquido negativo e incluso puede comprometer la supervivencia económica de muchas familias, ya que la banca suele embargar el sueldo para acabar de cobrar la cantidad que queda pendiente de saldar.
Los datos de la provincia, no obstante, son esperanzadores, ya que ocupa el sexto lugar en la región en cuanto a ejecuciones hipotecarias tramitadas. A la cabeza se sitúa Almería, donde estos procesos aumentaron un 98,8 por ciento con respecto a 2008; en crecimiento interanual le sigue Jaén (77,6%); Granada, con un 64,9% y Málaga, que registró un 50% más. A la cola están Cádiz (46,7%), Córdoba (42,7%); Huelva (41,4%) y, finalmente, Sevilla, donde las acciones judiciales emprendidas por los bancos para recuperar sus hipotecas sólo se incrementaron un 32,2 por ciento con respecto al ejercicio anterior.
A nivel nacional, los juzgados españoles recibieron 93.319 solicitudes de ejecuciones en 2009, una cifra récord que creció el 59% respecto al ejercicio anterior, cuando estas peticiones se duplicaron ampliamente.
Despidos
No obstante, el CGPJ, el máximo órgano de gobierno de los jueces, ha advertido en repetidas ocasiones que las estadísticas no dan la «idea real» de todos los inmuebles que se están ejecutando en los juzgados, ya que una única petición puede conllevar la subasta de varios bienes, de modo que «puede ser todavía más alarmante el incremento detectado».
El efecto más devastador de la crisis ha sido —y está siendo— el incremento del paro. En este sentido, los despidos presuntamente improcedentes que tramitaron los cuatro juzgados de lo Social de la capital aumentaron un 54 por ciento, al pasar de 1.224 en 2008, a 1.891 el año pasado.
El peor trimestre del año pasado fue el tercero, entre julio y septiembre, cuando se contabilizaron 553 despidos en los juzgados.
Muchos de estos ceses llegaron de la mano de declaraciones de concurso de acreedores. Los datos del CGPJ aclaran este extremo. Así, si en 2008 se contabilizaron 69, en 2009 fueron 101. Esta cifra convierte en ridículo el número de quiebras registradas hace apenas tres años, cuando tan sólo se elevaron ante la justicia 17 concursos.

La OCU pide al Parlamento que la 'claúsula suelo' en las hipotecas se considere abusiva por la Ley

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha pedido a los miembros de la Comisión de Economía del Congreso, con ocasión de la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley de Economía Sostenible, que limiten por Ley la inclusión de la 'cláusula suelo' en la concesión de préstamos hipotecarios, al considerarla "abusiva", informó hoy la asociación.

Según la OCU, "los efectos del importante descenso de los tipos de interés no se han visto reflejados en la economía de miles de familias que, en ocasiones desconociéndolo, firmaron su hipoteca con una cláusula que imponía un tipo de interés mínimo (hasta el 4,5%), aunque el Euríbor estuviera por debajo (1,225% en la actualidad)"

La OCU asegura que son muchas las entidades que han aplicado o siguen aplicando la cláusula y cita en este sentido a Activo Bank, Banco Pastor, Banco Popular, BBVA, Caja duero y Caja España.

La organización incide en que la 'clásula suelo' implica falta de reciprocidad entre el usuario y los bancos, no sólo porque no se firme tambien una 'cláusula techo', sino porque, aún existiéndo esta última, los tipos máximos están claramente alejados de la realidad del mercado, como en las 'clásulas techo' con un límite del 15%.

Según la OCU, como consecuencia de este tipo de cláusulas, las familias asumen, casi en exclusiva, los riesgos que conllevan las fluctuaciones de los índices oficiales.

Por otro lado, la asociación ha remitido igualmente a los grupos parlamentarios dos propuestas más, encaminadas a reducir los gastos en subrugación y novación en créditos hipotecarios y modificar la naturaleza de las resoluciones del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, no vinculantes para las entidades, con el fin de que los usuarios no se vean abocados a emprender procesos judiciales

La Gran Estafa Del Dinero

RECLAMAR LAS COMISIONES GASTOS DE RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS.

Lugar y fecha
Soy titular de la tarjeta (cuenta o préstamo) __________________________respecto de la cual desearía poner de manifiesto la siguiente irregularidad: la repercusión en mi cuenta de Gastos de Reclamación por importe de 00 € anotado el 0000000, al haberse producido un retraso en el pago de la cuota, sin tener en cuenta la cuantía y duración de la mora, y no obstante la circunstancia de que el retraso ya se me penaliza mediante un tipo interés de demora de por si suficientemente elevado.
A mayor abundamiento, la mera existencia de la referida comisión es ilegal, pues no obedece ni a un servicio solicitado previamente en firme por quien esto suscribe, ni a un servicio efectivamente prestado por la entidad, ni a un gasto que haya debido asumir ésta; de hecho la entidad no me ha reclamado en sentido estricto nada, ni me ha requerido fehacientemente para la regularización de la demora, habiéndose limitado a repercutir en mi cuenta la referida comisión. Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre las entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo. 3° de la Circular del Banco de España 8/1990, y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre de 1989, sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad.
Quiero recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo (con independencia del nombre que reciban) no responden a servicio alguno prestado a los clientes, ya que las entidades no pueden acreditar -porque no existen- haber realizado gestiones encaminadas a recuperar el importe de las cuotas impagadas, ni la necesidad de las mismas. Entiende dicho Servicio que la aplicación automática de estas comisiones, «tan pronto como se produce una situación de demora no constituye una buena práctica bancaria, sino que las entidades deben tener en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente, analizar en cada caso la procedencia de llevar a cabo la reclamación y acreditar que efectivamente han realizado alguna gestión encaminada al recobro; en suma, una reclamación realizada sin tener en cuenta esas circunstancias particulares nunca podría calificarse como una gestión necesaria e individualizada que ampare la repercusión de la comisión». Redunda que su devengo está vinculado a la EXISTENCIA EFECTIVA de gestiones de reclamación realizadas ante el cliente deudor (algo que, a juicio de este Servicio, no está justificado con la simple remisión de una carta periódicamente generada por el ordenador)
Les recuerdo además que la ley del préstamo al consumo de 1995 enuncia en el artículo 13 sobre el cobro indebido:
2. Si el cobro indebido se hubiera producido por malicia o negligencia del empresario, el consumidor tendrá el derecho a la indemnización de los daños y perjuicios causados, que en ningún caso será inferior al interés legal incrementado en cinco puntos, o el del contrato, si es superior al interés legal, incrementado a su vez en cinco puntos.
Les agradeceré que retrotraigan dichas cantidades, y los respectivos intereses, a la mayor brevedad posible; les recuerdo que el plazo de 2 meses a contar desde el recibo de la presente, es el máximo estipulado por la normativa del Banco de España para dar respuesta, ya que de lo contrario me veré obligado a presentar reclamación ante dicha entidad, con las molestias que esto conlleva. En el caso de que no atiendan a la petición y el dictamen del Banco de España nos sea favorable, presentaré una demanda ante el Juzgado de 1ª Instancia, por lo que sería una mala práctica bancaria y un abuso por parte de su entidad.
Sin nada más que añadir, y quedando a la espera de que accedan a las peticiones expuestas en el presente escrito, reciba un cordial saludo.