Más de diez asociaciones, plataformas y sindicatos exigieron hoy en Bilbao "medidas urgentes de excepción frente a los desahucios", como el aplazamiento del pago de hipotecas o alquileres a personas que no pueden asumirlo, a la vez que denunciaron que la Administración "socorre a las constructoras, mientras que 3.000 familias son desalojadas".
El acto de protesta se desarrolló frente al Museo de Bellas Artes de Bilbao durante la apertura de las Jornadas de transparencia en las políticas de vivienda: evaluación y participación ciudadana organizadas por el Observatorio vasco de Vivienda.
Bajo el lema "Menos palabras y más hechos contra los desahucios", los colectivos sociales escenificaron "el Via Crucis que sufren las 3.500 familias que han sido expulsadas de sus hogares en la Comunidad Autónoma Vasca y Navarra desde que estalló la crisis, en 2008". En este sentido, criticaron al Gobierno vasco "por salir al rescate de las constructoras en vez de socorrer a las personas desalojadas".
Cargados con cruces y látigos, los manifestantes representaron el "calvario" que sufren miles de personas "debido a las políticas de vivienda de los últimos tiempos". Según criticaron, "durante años, las administraciones y gobiernos (centrales, autonómicos y locales) han diseñado leyes, políticas fiscales y planes urbanísticos que contemplaban la vivienda como negocio y no como derecho".
"Durante todo este tiempo -señalaron- los jóvenes no han podido emanciparse con dignidad y a la edad deseada; cientos de miles de familias han vivido asfixiadas por obscenos pagos de hipotecas y alquileres; cientos de personas inmigradas han sufrido la discriminación inmobiliaria; y miles de viviendas han permanecido vacías mientras la administración convertía en suelo artificial decenas hectáreas de tierra de gran valor agrícola y medioambiental".
En este contexto, recordaron, "llegó el día en que la burbuja explotó y dejó en paro a miles de personas que vivían endeudadas o pagando alquileres desorbitados, condenando a cientos de ellas al desahucio".
Pero la crisis, según advirtieron, "no ha afectado sólo a las personas hipotecadas", sino que "también los ciudadanos que vivían en alquiler han sufrido desalojos". "Por si fuera poco -lamentaron- el Gobierno ha aprobado la ley de desahucio exprés, que pone más fácil dejar en las calles a las y los inquilinos y, con la excusa de impulsar los pisos en renta, protege a las y los propietarios".
En el acto de protesta de hoy participaron miembros del Consejo de la Juventud de Euskadi (EGK), Cáritas, Elkartzen, Kepasakonlakasa y los sindicatos ESK, Stee-Eilas, ELA y LAB, así como EDE Fundazioa, Ezker Gogoa, Gazteleku y Berri Otxoak.
domingo, 30 de mayo de 2010
El suelo hipotecario afecta al 29% de los hipotecados
Mucho se ha hablado últimamente de la cláusula del suelo. El hecho de tener esta cláusula en el contrato de la hipoteca hace que el cliente no pueda beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, al establecer un mínimo a pagar por la hipoteca. Pero, ¿qué alcance tiene esta clausula? Concretamente, afecta al 29% de los hipotecados.
Estos datos son resultado de un informe del Banco de España, elaborado a petición del Senado, siendo calificadas por el banco central como “un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público”, aludiendo al contexto económico desfavorable.
Esta cláusula, que ha sido criticada con fuerza por las asociaciones de consumidores, abogando directamente por suprimirla, lleva tiempo siendo centro de atención en el mundo hipotecario. A pesar de existir desde hace mucho tiempo, ahora ha cobrado más protagonismo por el contexto de tipos de interés bajos, donde se aplica con más asiduidad.
El estudio, elaborado por una entidad fiable, ha tenido en cuenta datos de quince bancos, treinta cajas de ahorros, dos cooperativas de crédito y un establecimiento financiero de crédito. Una lectura de los resultados indica se obliga a pagar al cliente como mínimo, de media, un 3,12% de tipo de interés, cuando éstos se sitúan en la zona euro muy por debajo de esa cifra, en el 1% desde mayo de 2009.
Además, trece de las entidades usan sistemáticamente la cláusula del suelo, si bien cuatro de ellas no aplican la cláusula opuesta, conocida como “techo”, que fija un interés máximo a pagar por el hipotecado y que por tanto, corre de su parte.
Estos datos son esclarecedores de la situación del suelo hipotecario, pero su aplicación, actualmente es legal. Si bien es cierto que los consumidores se han quejado en repetidas ocasiones, el organismo que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez justifica esta clausula en favor de “el coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda”.
Estos datos son resultado de un informe del Banco de España, elaborado a petición del Senado, siendo calificadas por el banco central como “un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público”, aludiendo al contexto económico desfavorable.
Esta cláusula, que ha sido criticada con fuerza por las asociaciones de consumidores, abogando directamente por suprimirla, lleva tiempo siendo centro de atención en el mundo hipotecario. A pesar de existir desde hace mucho tiempo, ahora ha cobrado más protagonismo por el contexto de tipos de interés bajos, donde se aplica con más asiduidad.
El estudio, elaborado por una entidad fiable, ha tenido en cuenta datos de quince bancos, treinta cajas de ahorros, dos cooperativas de crédito y un establecimiento financiero de crédito. Una lectura de los resultados indica se obliga a pagar al cliente como mínimo, de media, un 3,12% de tipo de interés, cuando éstos se sitúan en la zona euro muy por debajo de esa cifra, en el 1% desde mayo de 2009.
Además, trece de las entidades usan sistemáticamente la cláusula del suelo, si bien cuatro de ellas no aplican la cláusula opuesta, conocida como “techo”, que fija un interés máximo a pagar por el hipotecado y que por tanto, corre de su parte.
Estos datos son esclarecedores de la situación del suelo hipotecario, pero su aplicación, actualmente es legal. Si bien es cierto que los consumidores se han quejado en repetidas ocasiones, el organismo que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez justifica esta clausula en favor de “el coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda”.
Medio centenar personas protestan frente banco España contra usura bancaria
Barcelona, 29 may.- Medio centenar de personas pertenecientes a la plataforma "Afectados por la Hipoteca" se han concentrado hoy ante la sede del banco de España en Barcelona para protestar contra la usura bancaria y recoger firmas para lograr una moratoria de los desahucios a las familias que no pueden pagar.
Esta plataforma agrupa a unas 800 familias con dificultades para pagar la hipoteca o que se encuentran en proceso de ejecución hipotecaria, que considera intolerable que las personas que se puedan ver desahuciadas de su vivienda sigan teniendo una deuda con los bancos.
Con esta acción ante en banco de España también han querido mostrar su desacuerdo con el convenio de colaboración firmado entre el Ministerio de Vivienda y la Confederación Española de Cajas de Ahorros, según el cual la Sociedad Pública de Alquiler gestionar los 137.000 pisos que acumulan las cajas, y que en muchos casos ocupaban familias que han sido desahuciadas.
Los manifestantes han recordado que entre el 2008 y el 2010 unas 350.000 familias españolas se quedarán en la calle y la mayoría por deudas de por vida con los bancos, de las que no se podrán recuperar.
Este colectivo reclama al Gobierno que apruebe una regulación de urgencia de la dación en pago, para que cuando los bancos ejecuten una vivienda y se queden con la vivienda, la deuda quede liquidada como sucede en otros países de la UE o en EEUU.
Consideran que la ley actual protege a las entidades financieras frente a las familias, que en paro o en situación económica precaria derivada de una crisis que tiene su origen en el sistema financiero, se quedan en la calle y debe seguir pagando una deuda que les reclaman los bancos y las entidades de ahorro.
Esta plataforma agrupa a unas 800 familias con dificultades para pagar la hipoteca o que se encuentran en proceso de ejecución hipotecaria, que considera intolerable que las personas que se puedan ver desahuciadas de su vivienda sigan teniendo una deuda con los bancos.
Con esta acción ante en banco de España también han querido mostrar su desacuerdo con el convenio de colaboración firmado entre el Ministerio de Vivienda y la Confederación Española de Cajas de Ahorros, según el cual la Sociedad Pública de Alquiler gestionar los 137.000 pisos que acumulan las cajas, y que en muchos casos ocupaban familias que han sido desahuciadas.
Los manifestantes han recordado que entre el 2008 y el 2010 unas 350.000 familias españolas se quedarán en la calle y la mayoría por deudas de por vida con los bancos, de las que no se podrán recuperar.
Este colectivo reclama al Gobierno que apruebe una regulación de urgencia de la dación en pago, para que cuando los bancos ejecuten una vivienda y se queden con la vivienda, la deuda quede liquidada como sucede en otros países de la UE o en EEUU.
Consideran que la ley actual protege a las entidades financieras frente a las familias, que en paro o en situación económica precaria derivada de una crisis que tiene su origen en el sistema financiero, se quedan en la calle y debe seguir pagando una deuda que les reclaman los bancos y las entidades de ahorro.
viernes, 28 de mayo de 2010
NOTICIAS ÚLTIMA HORA. LA P.A.U. SE MOVILIZA
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca piden condonaciones para familias
Barcelona, 28 may (EFE).- La Plataforma de Afectados por la Hipoteca ha reclamado hoy que se condone la deuda de las familias que hayan padecido una ejecución hipotecaria, para que no deban abonar lo que les queda de hipoteca a pesar de haber sido desahuciados de sus viviendas.
Esta entidad solicita hoy, en un comunicado, que el Gobierno expropie las viviendas de las que han sido desalojadas las familias que no pueden asumir las hipotecas y que, con ellas, creen un parque público de alquiler.
Además, reclama una moratoria de los desahucios y que ninguna familia se quede en la calle mientras existen muchos pisos vacíos, algunos de promociones públicas sin adjudicar.
Esta plataforma recuerda la "situación desesperada que viven miles de familias que se ven a día de hoy en la calle" al no poder abonar las hipotecas de sus pisos.
También considera que, ante situaciones de este tipo, "la ley actual ampara y claramente sobre protege a las entidades financieras frente a las familias que, en paro o en situaciones económicas precarias derivadas de una crisis que tiene su origen en el sistema financiero, se quedan en la calle y deben seguir pagando una deuda que les reclaman bancos y cajas".
Según datos del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que cita la Plataforma, el año 2009 se llevaron a cabo 18.036 ejecuciones hipotecarias en Cataluña.
Para protestar por esta situación, la plataforma ha convocado una acción "contra la usura bancaria y contra la condena hipotecaria" mañana en Barcelona. EFE
Barcelona, 28 may (EFE).- La Plataforma de Afectados por la Hipoteca ha reclamado hoy que se condone la deuda de las familias que hayan padecido una ejecución hipotecaria, para que no deban abonar lo que les queda de hipoteca a pesar de haber sido desahuciados de sus viviendas.
Esta entidad solicita hoy, en un comunicado, que el Gobierno expropie las viviendas de las que han sido desalojadas las familias que no pueden asumir las hipotecas y que, con ellas, creen un parque público de alquiler.
Además, reclama una moratoria de los desahucios y que ninguna familia se quede en la calle mientras existen muchos pisos vacíos, algunos de promociones públicas sin adjudicar.
Esta plataforma recuerda la "situación desesperada que viven miles de familias que se ven a día de hoy en la calle" al no poder abonar las hipotecas de sus pisos.
También considera que, ante situaciones de este tipo, "la ley actual ampara y claramente sobre protege a las entidades financieras frente a las familias que, en paro o en situaciones económicas precarias derivadas de una crisis que tiene su origen en el sistema financiero, se quedan en la calle y deben seguir pagando una deuda que les reclaman bancos y cajas".
Según datos del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que cita la Plataforma, el año 2009 se llevaron a cabo 18.036 ejecuciones hipotecarias en Cataluña.
Para protestar por esta situación, la plataforma ha convocado una acción "contra la usura bancaria y contra la condena hipotecaria" mañana en Barcelona. EFE
SÁBADO 29 DE MAYO. MANIFESTACIÓN DE LA PAH EN BARCELONA
Hola a tod@s
el próximo 29 de Mayo a las 17h hemos quedado en la calle Sant martí nº 11. ver mapa aquí
¿Para qué?
Para salir tod@s junt@s a las calles de Barcelona y denunciar a los bancos por el atropello y estafa generalizada que estamos padeciendo. Y denunciar también a las Administraciones Públicas por la falta de propuesta y soluciones justas que den respuesta al problema de miles de familias.
A éstas les decimos:
¡Basta ya de proteger los intereses de las entidades financieras!
¡Dación en pago ya, como medida de mínimos y emergencia!
¡Ninguna familia a la calle!
¡Condonación de la deuda a aquellas familias que han sufrido una ejecución hipotecaria!
¡Parque público de viviendas de alquiler, expropiando los pisos que tienen bancos y cajas.!
Nosotr@s familias enteras estafadas por inmobiliarias y bancos, nosotr@s que sólo queríamos una casa donde vivir, padres y madres que queríamos ayudar a nuestr@s hij@s y avalamos sus pisos con nuestras viviendas, gente trabajadora que denunciamos que la vivienda se ha convertido en un negocio y no en un derecho, gente harta de los bancos que estafan, engañan y echan a la gente de su casa.
Por todo esto, el 29 nos uniremos, para que vean que somos much@s y que no nos vamos a callar. ¡Que vamos a luchar y que exigimos soluciones! Por nosotr@s, por nuestr@s amig@s y vecin@s, por nuestras familias! ¡¡Porque JUNTOS PODEMOS!!
Deja tu miedo y tu vergüenza en la entidad bancaria y sal a la calle!
CONTRA EL FRAUDE HIPOTECARIO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA
+info: www.afectadosporlahipoteca.com
afectadosporlahipoteca@gmail.com y 677 66 27 56
el próximo 29 de Mayo a las 17h hemos quedado en la calle Sant martí nº 11. ver mapa aquí
¿Para qué?
Para salir tod@s junt@s a las calles de Barcelona y denunciar a los bancos por el atropello y estafa generalizada que estamos padeciendo. Y denunciar también a las Administraciones Públicas por la falta de propuesta y soluciones justas que den respuesta al problema de miles de familias.
A éstas les decimos:
¡Basta ya de proteger los intereses de las entidades financieras!
¡Dación en pago ya, como medida de mínimos y emergencia!
¡Ninguna familia a la calle!
¡Condonación de la deuda a aquellas familias que han sufrido una ejecución hipotecaria!
¡Parque público de viviendas de alquiler, expropiando los pisos que tienen bancos y cajas.!
Nosotr@s familias enteras estafadas por inmobiliarias y bancos, nosotr@s que sólo queríamos una casa donde vivir, padres y madres que queríamos ayudar a nuestr@s hij@s y avalamos sus pisos con nuestras viviendas, gente trabajadora que denunciamos que la vivienda se ha convertido en un negocio y no en un derecho, gente harta de los bancos que estafan, engañan y echan a la gente de su casa.
Por todo esto, el 29 nos uniremos, para que vean que somos much@s y que no nos vamos a callar. ¡Que vamos a luchar y que exigimos soluciones! Por nosotr@s, por nuestr@s amig@s y vecin@s, por nuestras familias! ¡¡Porque JUNTOS PODEMOS!!
Deja tu miedo y tu vergüenza en la entidad bancaria y sal a la calle!
CONTRA EL FRAUDE HIPOTECARIO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA
+info: www.afectadosporlahipoteca.com
afectadosporlahipoteca@gmail.com y 677 66 27 56
miércoles, 26 de mayo de 2010
EL BANCO DE ESPAÑA SE POSICIONA DEL LADO DE LOS USUREROS
LAS CLAÚSULAS SUELO DE LAS HIPOTECAS APORTAN ESTABILIDAD, según el banco de españa
El banco de españa ha emitido un informe en el que defiende los beneficios de las cláusulas suelo de las hipotecas, ya que contribuyen a la estabilidad del sistema financiero y de acceso al crédito. entiende que en un escenario de tipos bajos los hipotecados pueden no ser sensibles a las ventajas de estos productos, pero recuerda que las hipotecas a tipo variable están sometidas durante muchos años a la incertidumbre de la evolución del precio del dinero
el informe ha sido remitido por el supervisor del banco de españa al senado, en relación al posible abuso de la banca por el uso de estas cláusulas. el banco de españa ha sido claro: en un ámbito en el que el 97% de los créditos concedidos con vivienda como garantía hipotecaria están referidos a un interés variable, los efectos de los productos que limiten las subidas o recortes de los tipos de interés son estabilizadores
el banco de españa concluye que ante la incertidumbre que supone una hipoteca variable, vigente muchos años, los bancos han pactado en la formalización del contrato diversas fórmulas que aumentan la estabilidad del producto. “su propósito ha sido la recuperación de los costes mínimos generados por los préstamos hipotecarios en momentos de caída muy pronunciadas de los tipos de interés o del negocio”, dice
lo que si ha pedido el banco de españa a las entidades financieras es que den más información a los usuarios sobre los riesgos que supone la financiación a tipo variable.
¿Estabilidad del producto? Puede que de cara a la estabilidad de los balances bancarios, pero no a la estabilidad del usuario con este tipo de claúsulas en sus hipotecas. Recordemos que el interés techo se suele situar en el 11-15%, mientras que el suelo puede rondar el 4 o 5%, totalmente desproporcionado, más aún cuando en el momento de la firma estaban rondando el 4%, VARIABLE, sí...pero hacía arriba, y nunca hacia abajo por que en la inmensa mayoría de las hipotecas con esta claúsula, se estableció el interes suelo en los mismos tipos que a la fecha de la firma.
Lo que tiene que hacer el Banco de España es desmarcarse de este tipo de actuaciones y poner soluciones ante este tipo de claúsulas abusivas. Si no lo hace así ustedes tambiene estarán "manchados" de la misma sangre que dejó a miles de familias en la calle.
El banco de españa ha emitido un informe en el que defiende los beneficios de las cláusulas suelo de las hipotecas, ya que contribuyen a la estabilidad del sistema financiero y de acceso al crédito. entiende que en un escenario de tipos bajos los hipotecados pueden no ser sensibles a las ventajas de estos productos, pero recuerda que las hipotecas a tipo variable están sometidas durante muchos años a la incertidumbre de la evolución del precio del dinero
el informe ha sido remitido por el supervisor del banco de españa al senado, en relación al posible abuso de la banca por el uso de estas cláusulas. el banco de españa ha sido claro: en un ámbito en el que el 97% de los créditos concedidos con vivienda como garantía hipotecaria están referidos a un interés variable, los efectos de los productos que limiten las subidas o recortes de los tipos de interés son estabilizadores
el banco de españa concluye que ante la incertidumbre que supone una hipoteca variable, vigente muchos años, los bancos han pactado en la formalización del contrato diversas fórmulas que aumentan la estabilidad del producto. “su propósito ha sido la recuperación de los costes mínimos generados por los préstamos hipotecarios en momentos de caída muy pronunciadas de los tipos de interés o del negocio”, dice
lo que si ha pedido el banco de españa a las entidades financieras es que den más información a los usuarios sobre los riesgos que supone la financiación a tipo variable.
¿Estabilidad del producto? Puede que de cara a la estabilidad de los balances bancarios, pero no a la estabilidad del usuario con este tipo de claúsulas en sus hipotecas. Recordemos que el interés techo se suele situar en el 11-15%, mientras que el suelo puede rondar el 4 o 5%, totalmente desproporcionado, más aún cuando en el momento de la firma estaban rondando el 4%, VARIABLE, sí...pero hacía arriba, y nunca hacia abajo por que en la inmensa mayoría de las hipotecas con esta claúsula, se estableció el interes suelo en los mismos tipos que a la fecha de la firma.
Lo que tiene que hacer el Banco de España es desmarcarse de este tipo de actuaciones y poner soluciones ante este tipo de claúsulas abusivas. Si no lo hace así ustedes tambiene estarán "manchados" de la misma sangre que dejó a miles de familias en la calle.
lunes, 24 de mayo de 2010
COMISIONES POR IMPAGOS O GASTOS DE RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS ¿QUÉ SON?
Las comisiones de aviso de descubierto, deuda vencida, Comisiones por impagos o Comisiones por gastos de reclamación de posiciones deudoras, muchos nombres para unas comisiones ilegales, pero:
¿Qué son?
Son comisiones que bancos, cajas de ahorro y entidades expendedoras de tarjetas de crédito cargan al cliente por avisar que en la cuenta hay unos euros de descubierto o que ha pasado el día de vencimiento de una deuda (cuota de préstamo o tarjeta) sin ser satisfecha. Afectan a mucha gente, el valor de dicha comisión suele ser de 30 euros y, generalmente, al cargarse a una persona con dificultades económicas le genera más problemas financieros. Es una forma que tien el banco de obtener dinero fácil por la cara. Conocemos casos de víctimas a las que les han sido sustraídos más de 4000 euros en 2 años.
Ejemplos:
Señor Paco: va a ingresar al banco “Barbarroja” 132 euros el día 4, porque el 1 le vencía una cuota de préstamo y él cobra el día 3. El banco le cobra 132 + 30 euros, con lo cual, para el siguiente mes, tiene más dificultades para pagar puntualmente. Si ocurre esto durante un año no es que vaya a tener dificultades para pagar puntual, LE VA A SER IMPOSIBLE Y CADA AÑO SERÁ 360 EUROS MÁS POBRE; está pagando una comisión de un 22% equivalente a un TAE de 2073%
Señora Josefina: tiene una libreta donde le cargan los recibos. Un día le viene una factura de teléfono un poco mayor que lo habitual; le quedan 3,45 euros en descubierto con fecha valor el día 5; el día 9 va a ingresar 50 euros pues espera otro recibo de 43. Se encuentra con la sorpresa de que el banco le ha cobrado 22 euros por avisar a través de una carta ordinaria que tiene 3,75 euros de descubierto. Un 600% de comisión y un TAE DE 54.000
Don Hilario, tiene un préstamo, una tarjeta y recibos domiciliados. Por descuidos y algún apurillo económico no siempre pagó puntual. Al cado de 2 años ha acumulado en comisiones de aviso de deuda vencida 330 euros del préstamo, 240 de la tarjeta y 180 de descubiertos en cuenta, en total 750 euros. El tercer año ya entra en barrena porque no dispone de esos 750 euros para su fondo de maniobra, ha tenido 3 meses de dificultades económicas; ya no levanta cabeza pues cada mes acumula 90 euros de comisiones de aviso deuda vencida.
Son, no sólo inmorales, sino ilegales en el 99% de los casos
Estas comisiones de aviso de deuda vencida no corresponden a un servicio prestado ni a una compensación hacia el usurero por el incumplimiento del cliente deudor pues para ello están estipulados unos intereses y una comisión de descubierto o deuda vencida; así se pagan esos días de más en los que has dispuesto del dinero prestado; dichas comisiones no son pequeñas.
EL SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA, entidad que se pronuncia, pero no de forma vinculante, ante una reclamación de un cliente de banco deja bien claro lo siguiente:
“Esta comisión constituye una práctica bancaria habitual, que tiene por objeto el cobro de los costes en que ha incurrido la entidad, al efectuar las reclamaciones necesarias para la recuperación de los saldos deudores de su(s) cliente(s). […] es criterio del Servicio de Reclamaciones esta comisión solo puede ser posible si, se acredita que:
– Su devengo está vinculado a la EXISTENCIA EFECTIVA de gestiones de reclamación realizadas ante el cliente deudor (algo que, a juicio de este Servicio, no está justificado con la simple remisión de una carta periódicamente generada por el ordenador).
– (…) Además, y como criterio adicional, se considera que la aplicación automática de dicha comisión no constituye una buena práctica bancaria.”
Se puede evitar que te las cobren
El artículo 1.172 del Código Civil sobre imputación de pagos dice: "el que tuviere varias deudas de la misma especie en favor de un solo acreedor, podrá declarar al tiempo de hacer el pago a cual de ella debe de aplicarse.” Esto es, tu declaras que no quieres pagar ese robo.
Se pueden, y deben, recuperar una vez te las han sustraído
Si son ilegales ¿por qué las sustraen?
DE lo expuesto se deduce que la comisión de aviso de deuda vencida se puede cobrar sólo cuando se han hecho gestiones FEHACIENTES para recuperar la deuda (por ejemplo, envío de burofax) y que no puede ser una práctica indiscriminada; esto es, se presume debe ser aplicada a un cliente deudor que ha desparecido del mapa; no excluyen los gastos de, por ejemplo, el notario.
Hay sentencias, a favor del desposeído por aplicación de las comisiones sexuales (porque le salen al banco de los genitales):
“Recientemente se ha sentencia en la Audiencia Provincial de Bizkaia que se declaran ilegales las comisiones bancarias por quedarse en números rojos.
Se le condenó en Marzo de 2007 al Banco Vasconia a pagar el importe de 4.451 euros percibidos durante 3 años indebidamente por comisión de descubierto a una empresa bizkaina.
El pleito ha sido instado por un cliente de Ausbanc.
En palabras de un representante de este organismo, "es una práctica usuraria y abusiva y existen 4 pronunciamientos (Aud. Prov. de Alicante, Salamanca, Huesca y Bizkaia) que muestran que aplicar la comisión de ingreso por demora es injusto, ya que es suficiente con los altísimo interés por descubierto que se cobra (pudiendo alcanzar el 29% T.A.E.).
La comisión por descubierto es nula porque no obedece a ningún servicio prestado".
Son, a fecha de mayo del 2007, 4 sentencias. ¿Por qué entonces los usureros persisten en esa apropiación indebida?. Respondemos:
• Poca gente piensa que puedan robar de forma tan descarada. Se cree que es inmoral, pero legal.
• Muchos clientes no se enteran.
• Los que se enteran tienen miedo a no poder suplicar futura financiación al banco o que éste caiga sobre ellos si tienen un mal momento.
• Otros prefieren no perder el tiempo y hacer mala sangre.
• Se puede reclamar al banco; si éste no te devuelve el dinero, acudes al banco de España que simplemente se pronuncia con un dictamen no vinculante. Esto es, el banco no tiene por qué devolverte el dinero, pero suelen hacerlo.
• Puedes ir al juzgado ¿pero quién lo hace por 200, 300 o incluso 1000 euros sobre todo teniendo en cuenta que la persona extorsionada con estas comisiones está en dificultades económicas?.
Texto facilitado por Eusebito; Administrador del Foroantiusura. Gracias
Y así se reclaman:
http://clausulas-leonidas.blogspot.com/2010/05/te-atrasas-en-tus-pagos-lee-estoy-y.html
domingo, 23 de mayo de 2010
LA HISTORIA DE "LOS PEPITOS"
Amigo, es facil de entender. Lo que he expuesto es sólo un ejemplo, pero se puede aplicar al que tenga una "púa" mayor. Otro ejemplo de "Pepitos" (según vosotros) es el siguiente:
Dos pepitos juntos de la mano, el día 30 de Febrero de 2008, en plena burbuja inmobiliaria, deciden comprarse un piso de 60m2 por el módico precio de 300.000 euros, sólo DECIDEN comprarse un piso, pero no disponen del dinero, ya que son "Dos pepitos" de esos normales que andan por el mundo mundial, se acercan al banco donde toda la vida han domiciliado las nóminas y los recibos y le comentan al Director de la Sucursal "Caja Créditos" que se han encaprichado de semejante vivienda, a lo que el director de la sucursal se pone en contacto con el departamento de riesgos y aprueban la operación, ya que consideran que pueden hacer frente a los pagos con las dos nóminas. Bien, está todo aceptado a falta de la tasación, considerando el departamente de riesgos, sección "las viviendas suben hasta el infinito y más allá", que la vivienda tendrá más valor pasado un tiempo. Al fin llega la tasación con el resultado de PRECIO DE VIVIENDA EN EL MERCADO (no confundir con mercadillo) 390.000 Euros, a lo que contesta el director "Pufff..menos mal, por que sólo podiamos daros el 80% del valor de tasación (recuerdo que se ha llegado a dar el 110% en algunas entidades).
Los pepitos contentos y felices se miran y se preguntan con aire sonriente; "Vaya negocio, esta gente es la que entiende. Acabamos de comprar una casa que cuesta 390.000 Euros, por sólo 300.000, le pondremos Villa pepitos, ¿vale?"- "Sí, sí cariño, como tú quieras".- contesta doña pepita.
Primer fallo: El banco sobrevaloró la vivienda. Que raro no??? Pedís que los pepitos tengan una previsión de mercado que no la tiene una entidad que se dedica a ello. bien..bien..
¿Por qué lo hizo? Por que así podría cobrar inmensos intereses, y conceder otro préstamo al constructor para que siga haciendo viviendas y especulando, mientras el dinero circula de manera ventajosa, pido al 2% y dejo 5%. No hay problema, no hay problema...¿Donde está el problema?.
Con todo arreglado Los pepitos son citados en la notaria para firmar la hipoteca de esa vivienda, las letras son de 1.000 euros. No está mal. Tienen nóminas de 1.697,40 euros cada uno. Bien...bien.
Al ir a la notaria, pues nada, se acomodan en los lujosos despachos y el notario, que tiene mucha prisa por que hay gente esperando, les lee por encima la escritura hipotecaria, se deja muchas clausulas sin leer, pero es igual...no hay problema ¿donde está el problema? Claúsulas ilegales, leónidas, desproporcionadas,injustas.... Por lo que firman la escritura y tan felices.
2º Fallo: El notario no lee las claúsulas que aparecen en la escritura, por que tiene prisa, por engordar la hucha. Tampoco les informa el banco que tienen derecho a pedir copia de la escritura hipotecaria con unas semanas de antelación a la firma del contrato para leerla tranquilamente.
En fin. Se les concede la hipoteca. A precio sobrevalorado, pero eso lo sabemos ahora pero la bola mágica en ese momento no daba para más.
Al cabo de...,digamos,...1 año, empiezan a subir el Euribor, para controlar la subida de precios, la inflacción, nuestro amigo Trichett, del BCE; Entre pitos y flautas y flautines sonando los dejan en el 6%, y las letras de los pepitos, que firmaron al 3,25%, suben 300 euros. No hay problema ¿Donde está el problema?.
Al mes siguiente el constructor que les vendió la vivienda, cierra la empresa, pues ya no hay negocio, no vende viviendas como antes, la banca le cierra el grifo del crédito. Con el cierre de esta empresa constructora, una empresa de montaje de aluminios tiene que despedir a la mitad de la plantilla, por que la empresa constructora era su mejor cliente. Entre los despedidos está Mariano Giménez, que ante esta situación deja de irse a cenar a ese restaurante tan lujoso, y por esta razón el propietario de ese restaurante lujoso debe despedir a dos personas, con tan mala suerte que una de las personas que trabajaba allí y es despedida era DOÑA PEPITA, la que se hipotecó de por vida por tener una casa donde ser féliz con don pepito, y tener algún Don José que otro. No hay problema ¿Donde está el problema?....
Ya sólo queda Don pepito con su nómina para hacer frente a la hipoteca, pero eso no es lo peor, ahora el señor Trichett, de BCE, decide bajar los tipos de interés, el Euribor por que ahora hay una deflación...bajan los precios. Entre pitos y flautas, los dejan en el 1,50%. Una alegría para Los pepitos, se podrán beneficiar de la bajada de tipos y con ello su hipoteca bajará. Con tan mala suerte que llegado el momento de la revisión de dicha hipoteca, una de las claúsulas que el Notario,de nombre "Firma que tengo cola", no leyó a sus clientes, la claúsula suelo: Fijada en el 3,50%, y por mucho que bajen el Euribor a los pepitos no podrán aplicarle esa bajada en sus letras.Mientras, el banco se beneficia de esa bajada en el tipo interés interbancario al 1%. No hay problema, no hay problema ¿Donde está el problema?.
Ahora los pepitos, ante tanta usura, no pueden hacer frente a los pagos, y deciden vender la vivienda para empezar una nueva vida en Pepitolandia, pero se encuentran con que la casa que les costó 300.000 euros ahora están dispuestos a pagar, precio de mercado, 200.000 Euros como mucho y negociando a la baja. Así es que no pueden vender y se ven sumidos en la ruina total por que el banco les va a reclamar la deuda pendiente de cobro, que asciende a 280.438,54 Euros, que más los costos del ejecutorio, abogados, procuradores... y to´ el que se apunte, asciende a 330.000 Euros.
La vivienda sale a subasta por un precio módico de 390.000 Euros, pues es la tasación que hicieron al principio, pero no acude nadie a dicha subasta por que es un precio excesivo, entonces el banco se la adjudica, según la ley vigente, por el 50%del valor de tasación, unos 195.000 Euros. Se quedan sin casa, pierden todo el dinero entregado mensualmente hasta la fecha, y encima siguen debiendo 135.000 Euros de nada, que los tendrán que pagar con bienes o nóminas presentes y futuras. Ahí es nada...pero no hay problema ¿Donde está el problema?.
Pasados dos meses desde el embargo, sin sitio a donde ir, deciden darse una vuelta a ver si encuentran algún puente para dormir, cuando pasan por el escaparate de una inmobiliaria ven un anuncio de su vivienda, por la que piden 220.000 euros. Un cliente entra y se la queda a ese precio. Ganando el banco por la operación de ruina y desahucio de una familia un buen pellizco. 220.000 de la venta, otro "pez en sus redes" más 135.000 Euros que "Los Pepitos" les deben= 355.000 Euros, cuando sólo prestaron 300.000 Euros, sin contar los pagos realizados durante el tiempo que "Los pepitos" estuvieron pagando su hipoteca y el interés que se llevaron durante este periódo
Ahora no tienen casa, deben mucho dinero, una parte de la nómina embargada, sin nada a su nombre por que le embargan, no pueden alquilar por que salen en los listados de morosos, no tener nada en el banco, ni tarjetas... ¿Por qué? Por que así funciona la usura. Por que la vivienda se sobrevaloró para seguir con el circulo usurero, por que el banco ganaba un dineral en intereses, por que recuperaría lo que prestó al tener la vivienda una garantía hipotecaria en caso de impago. Pero sobre todo por que sabian que jugaban sobre seguro, por que para ellos el riesgo de la bajada de precios sólo se repercute en la parte deudora, por que el notario no hizo bien su trabajo. Por que en realidad la tasación no valía para nada, y fué parte fundamental en el otorgamiento de la hipoteca. Por que vale más el dinero que las personas, que una familia. Y sobre todo por que LOS ENGAÑARON.
Este es el sistema financiero actual en España. El que permite el gobierno, mientras se ayuda a este sistema con dinero del contribuyente para que no quiebre. Mientras se reparten pensiones y sueldos millonarios entre los altos ejecutivos bancarios y mientras hay personas, familias que pierden sus viviendas y están arruinados de por vida.
sábado, 22 de mayo de 2010
TODAVÍA HAY GENTE QUE SE RÍE DE LAS DESGRACIAS AJENAS
Lo que vais a leer en negrita es la situación de una familia redactado por el Diari de Tarragona , y acontinuación la contestación de alguien desconocido. Pero lo peor es que se cuelga en un foro (http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja) que se cachondean de la situación.
Empieza así de un usuario que cuelga el "acontecimiento" diciendo lo siguiente:
"El articulo es interesante. Más que nada porque muchos ven la ruina de toda una vida y creen que juntándose pueden cambiar la Ley de Ejuiciamiento Civil al estilo USA...Ja!.
Con la banca ha topado. Lo más interesante es la contestación que le dan de alguien que presumo que pueda ser burbujero."
Afectados por la hipoteca piden que tras entregar su piso se cancele la deuda
David Blanco y Estefanía Portaña, vecinos de Calafell, viven con el miedo de poder perder su casa al no poder hacer frente a la hipoteca. Además denuncian que con la Ley de Enjuiciamiento Civil en el caso de que quede desierta la subasta de su vivienda, deben abonar al banco la mitad de su valor
Desde su terraza se ve el castillo de Calafell. El buen sueldo de David Blanco cuando trabajaba en la construcción les animó a comprar la vivienda. Pero se quedó sin trabajo y las cosas comenzaron a complicarse. La pareja tenía una hipoteca de 1.500 euros al mes, además de otros dos créditos.
La primera medida fue rebajar el recibo alargando el tiempo de hipoteca. El subsidio de desempleo y un empleo a media jornada de su mujer ayudó a pasar unos meses. Hasta que no pudieron más. El pasado octubre ya dejaron de pagar la hipoteca y ahora viven con la amenaza de perder la casa y encima tener que hacer frente al pago de 150.000 euros para compensar la deuda pendiente.
Dación de pago
La pareja de Calafell se ha unido a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, a la que ya se han adherido más de 700 personas entre compradores que no pueden hacer frente a la hipoteca, pero también juristas (como el Colegio de Abogados de Barcelona) y entidades. Entre las medidas que proponen está la dación en pago, un sistema vigente en Estados Unidos y que en gran parte de Europa está muy aceptado y que exime de deudas a las familias que ya han tenido que entregar su inmueble.
La Plataforma pide reformas legislativas para que la dación se establezca por Ley. Según explican, desde 2008, cuando se constituyó la plataforma y hasta finales de año, la situación puede afectar a 350.000 familias en el Estado.
David y Estefanía tienen dos hijos. Según explican temen que también la situación afecte a sus padres, ya que fueron los que avalaron la compra de la vivienda. La Plataforma propone la dación, pero también pide que se paralicen los deshaucios o que las viviendas hipotecadas pasen a formar parte de una bolsa pública de alquiler para evitar que las familias se vean en la calle.
Y esta la contestación a la situación descrita
David,Estefania..bienvenidos a la realidad. Ni erais ricos, ni os podiais permitir pagar esta hipoteca, ni el trabajo de David iba a durar toda la vida. El sueño se ha acabado y ahora toca levantarse y quitarse las legañas, a ostias si conviene. En España nunca se conseguirá la dación ya que los estamentos bancarios son los primeros que respaldan a los gobiernos de turno, por lo tanto NUNCA..apuntadlo bien..NUNCA conseguireis nada. Por otra parte, no es que desee mal a nadie, pero antes de lanzarse a la aventura de una hipoteca..con sus muebles,cocina, cuarto de los niños, tele de plasma,..y con los 3 o 4 kilitos que sobran nos cambiamos de coche..antes de lanzarse a esto uno tiene que sentarse, coger boligrafo y papel y estudiar una situación tipo,..hacer calculos basicos como ingresos menos gastos etcetera..e incluso plantear la peor situación (que pasa si David deja de ganar X euros al mes...). En fin, que no se puede uno encaprichar asi como asi, que estos años han sido un sueño. NUNCA volverá a ser como antes, no veis que no puede ser que un mequetrefe sin estudios, que ha pasado olimpicamente de estudiar y que no tienen ningun tipo de formación (perfil tipo del trabajador de la construcción) ganara más que un ingeniero,ingeniero tecnico, abogado o que un médico. La vida pone a cada uno en su lugar. Suerte, que la necesitareis
Afectados por la hipoteca piden que tras entregar su piso se cancele la deuda*-*Diari de Tarragona
Saludos.
viernes, 21 de mayo de 2010
Hipotecas: garantía personal, claúsula injusta
Las medidas que se están adoptando van a estrangular aún más el consumo de las familias. Sorprende, a la vez, que no se modifiquen normas de nuestra legislación, claramente injustas y que no se aplican en otras economías occidentales.
Una de ellas es la garantía personal en las hipotecas. Debería ser nula en el caso de las viviendas habituales, pues provoca que, en caso de embargo y subasta, incluso las entidades financieras se queden la vivienda a un precio inferior al de la hipoteca. Ello implica que el antiguo propietario siga debiendo el resto del importe de la hipoteca que no se ha obtenido en la subasta, más costas e intereses; lo cual crucifica de por vida a muchas familias, disminuyendo su consumo durante años.
Cuando se suscribe una hipoteca es imposición de las entidades financieras que el precio de la vivienda lo determine la tasadora designada por ella. Ello implica que la entidad también acepta expresamente el valor de la vivienda tasada, a veces por encima del valor de mercado para dar más crédito.
Es injusto que la pérdida de valor de las viviendas, dada la crisis, sea asumida sólo por el más débil, cuando desde inicio el precio fue también aceptado por la entidad financiera.
Una de ellas es la garantía personal en las hipotecas. Debería ser nula en el caso de las viviendas habituales, pues provoca que, en caso de embargo y subasta, incluso las entidades financieras se queden la vivienda a un precio inferior al de la hipoteca. Ello implica que el antiguo propietario siga debiendo el resto del importe de la hipoteca que no se ha obtenido en la subasta, más costas e intereses; lo cual crucifica de por vida a muchas familias, disminuyendo su consumo durante años.
Cuando se suscribe una hipoteca es imposición de las entidades financieras que el precio de la vivienda lo determine la tasadora designada por ella. Ello implica que la entidad también acepta expresamente el valor de la vivienda tasada, a veces por encima del valor de mercado para dar más crédito.
Es injusto que la pérdida de valor de las viviendas, dada la crisis, sea asumida sólo por el más débil, cuando desde inicio el precio fue también aceptado por la entidad financiera.
LA ACUIB DEMANDARÁ GRATUITAMENTE POR LA CLAÚSULA SUELO
ACUIB ofrece a afectados demandar sin coste la nulidad de cláusulas "suelo"
Palma, 20 may (EFE).- La Asociación de Consumidores de las Islas Baleares (ACUIB) ha ofrecido a las aproximadamente 54.500 familias de las islas afectadas por las llamadas cláusulas "suelo" de sus hipotecas demandar en los juzgados de manera gratuita la nulidad de estas disposiciones, por considerarlas abusivas.
El presidente de ACUIB, Carlos Hernández, ha denunciado hoy la aplicación de estas cláusulas en las hipotecas, que estipulan un límite mínimo en la aplicación del tipo de interés anual, de manera que si se sitúa por debajo se sigue aplicando el tope fijado.
Hernández ha recordado que el Senado encargo un informe al Banco de España sobre estas cláusulas, en el cual se dice que el 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a estos "suelos", que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés.
Considerando los datos de las familias baleares que pagan una hipoteca, el presidente de ACUIB ha indicado que en las islas hay 54.500 familias -con hipotecas constituidas entre 2003 y 2008- que tienen una cláusula de este tipo.
Hernández ha sostenido que estos "suelos" son abusivos y "penalizan" a miles de familias a afrontar pagos extraordinarios, y el vicepresidente de la asociación, Jaime Sabrina, ha añadido que las cláusulas deberían ser "nulas de pleno derecho" ya que "siempre perjudican al consumidor y siempre benefician a la entidad financiera".
Además, los responsables de ACUIB han indicado que, dado que las escrituras de hipotecas suelen tener entre 60 y 70 páginas, estas cláusulas pasan desapercibidas ante muchos consumidores, que luego se encuentran con que la cuota no les baja todo lo que debería.
A modo de ejemplo, han mostrado una escritura de una vivienda con un tope mínimo del 5% -el Euríbor está actualmente en torno al 1,2%-, por el cual sus suscriptores han tenido que pagar 5.400 euros de más en los dos últimos años.
Además, esta hipoteca en cuestión no tenía fijado límite máximo, como algunas sí recogen, aunque Hernández ha explicado que estos topes son "de maquillaje", ya que están en torno al 13% cuando ese porcentaje hace 17 años que no se alcanza.
Por todo ello, la ACUIB ofrece un servicio jurídico gratuito a los consumidores afectados que no consigan que sus bancos o cajas eliminen la cláusula.
De esta manera, la asociación demandará judicialmente esta cláusula "suelo" y pedirá su anulación por considerarla abusiva.
Fuente: ABC
Palma, 20 may (EFE).- La Asociación de Consumidores de las Islas Baleares (ACUIB) ha ofrecido a las aproximadamente 54.500 familias de las islas afectadas por las llamadas cláusulas "suelo" de sus hipotecas demandar en los juzgados de manera gratuita la nulidad de estas disposiciones, por considerarlas abusivas.
El presidente de ACUIB, Carlos Hernández, ha denunciado hoy la aplicación de estas cláusulas en las hipotecas, que estipulan un límite mínimo en la aplicación del tipo de interés anual, de manera que si se sitúa por debajo se sigue aplicando el tope fijado.
Hernández ha recordado que el Senado encargo un informe al Banco de España sobre estas cláusulas, en el cual se dice que el 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a estos "suelos", que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés.
Considerando los datos de las familias baleares que pagan una hipoteca, el presidente de ACUIB ha indicado que en las islas hay 54.500 familias -con hipotecas constituidas entre 2003 y 2008- que tienen una cláusula de este tipo.
Hernández ha sostenido que estos "suelos" son abusivos y "penalizan" a miles de familias a afrontar pagos extraordinarios, y el vicepresidente de la asociación, Jaime Sabrina, ha añadido que las cláusulas deberían ser "nulas de pleno derecho" ya que "siempre perjudican al consumidor y siempre benefician a la entidad financiera".
Además, los responsables de ACUIB han indicado que, dado que las escrituras de hipotecas suelen tener entre 60 y 70 páginas, estas cláusulas pasan desapercibidas ante muchos consumidores, que luego se encuentran con que la cuota no les baja todo lo que debería.
A modo de ejemplo, han mostrado una escritura de una vivienda con un tope mínimo del 5% -el Euríbor está actualmente en torno al 1,2%-, por el cual sus suscriptores han tenido que pagar 5.400 euros de más en los dos últimos años.
Además, esta hipoteca en cuestión no tenía fijado límite máximo, como algunas sí recogen, aunque Hernández ha explicado que estos topes son "de maquillaje", ya que están en torno al 13% cuando ese porcentaje hace 17 años que no se alcanza.
Por todo ello, la ACUIB ofrece un servicio jurídico gratuito a los consumidores afectados que no consigan que sus bancos o cajas eliminen la cláusula.
De esta manera, la asociación demandará judicialmente esta cláusula "suelo" y pedirá su anulación por considerarla abusiva.
Fuente: ABC
jueves, 20 de mayo de 2010
Demandas contra 59 entidades financieras por las 'cláusulas suelo' en las hipotecas
Un día después de hacerse público un informe del Banco de España exonerando a los bancos y cajas sobre las llamadas 'cláusulas suelo' de las hipotecas, la asociación de inversores Adicae ha anunciado demandas contra 59 entidades que han impuesto esta práctica a sus clientes.
Estas cláusulas consisten en establecer un "suelo" para el tipo de interés, es decir, un mínimo del que ya no se puede bajar y por el que el titular de la hipoteca no podrá pagar menos, sean cuales sean las oscilaciones del Euríbor. Existe también un techo, pero mientras que éste suele rondar el 10%, el suelo está en el 3%.
Adicae ha detectado casos extremos de suelos del 6,39%, lo cual, según la asociación "es indudablemente un abuso, pues traslada al consumidor únicamente las subidas del Euríbor y en ningún caso las bajadas".
El impacto en los consumidores es demoledor: según datos del INE, 4.473.670 usuarios se han vinculado a una hipoteca en los últimos cuatro años, de los que, según estima Adicae, entre 1.500.000 y 3.131.569 sufren las consecuencias de los "suelos", que les suponen pérdidas anuales que pueden llegar a unos 6.000 euros.
"Los hipotecados españoles ven cómo la tendencia bajista del Euríbor no aligera en absoluto el peso de su préstamo, por culpa de un ardid diseñado para que siempre gane la banca", asegura la asociación.
Mientras los tribunales de justicia se llena de demandas por estas cláusulas, el Banco de España considera que no son abusivas. No sólo eso. El máximo órgano regulador de la banca asegura que son esenciales para que las entidades "eviten los perjuicios de la caída y encarecimiento del mercado".
Adicae califica de "cínica" la actitud del Banco de España, ya que "pasa de puntillas de forma inaceptable por el problema hipotecario, alabando la actuación de los Bancos".
Según la asociación, el organismo utiliza "extraños argumentos jurídicos que muestran desconocer, o querer desconocer la realidad, para acabar remitiendo a los particulares a los Tribunales de Justicia".
Además de la vía judicial, Adicae presentará una propuesta de proposición de Ley para la anulación de las cláusulas suelo.
¿PAGAS TUS RECIBOS CON ATRASO? LEE ESTO
Hay ciertas comisiones que nuestra entidad nos carga en cuenta que no son del todo legales, me vengo a referir a las comisiones por gastos de reclamación de posiciones deudoras o comisiones por impagos, según les llaman algunos. Ya que para que, para que esta pueda cobrarse, debe obedecer a un servicio efectivamente prestado por la entidad y que además esté reflejado en el contrato del servicio que tratamos. Debe ser un gasto que haya debido asumir ésta; de hecho la entidad debe haberlo reclamado en sentido estricto y requerirnos fehacientemente para la regularización de la demora. No sólo debe, la entidad, limitarse a repercutir en nuestra cuenta la referida comisión. Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre las entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo. 3° de la Circular del Banco de España 8/1990, y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre de 1989, sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad.
Cabe también recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo (con independencia del nombre que reciban) no responden a servicio alguno prestado a los clientes, ya que las entidades no pueden acreditar -porque no existen- haber realizado gestiones encaminadas a recuperar el importe de las cuotas impagadas, ni la necesidad de las mismas. Entiende dicho Servicio que la aplicación automática de estas comisiones, «tan pronto como se produce una situación de demora no constituye una buena práctica bancaria, sino que las entidades deben tener en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente, analizar en cada caso la procedencia de llevar a cabo la reclamación y acreditar que efectivamente han realizado alguna gestión encaminada al recobro; en suma, una reclamación realizada sin tener en cuenta esas circunstancias particulares nunca podría calificarse como una gestión necesaria e individualizada que ampare la repercusión de la comisión».
Por lo tanto debemos reclamarlas para que nos las devuelvan y estos son los pasos a seguir:
Primero; Debemos hablar con el director para que nos explique a que se deben esas comisiones por demora, por impagos o por posiciones deudoras, haciendo hincapié en lo que la legislación refiere al respecto.
Podría aquí quedar solucionado el problema, pero en la inmensa mayoría de las veces No es así!!!.
Segundo; Solicitamos a nuestra entidad la dirección del servicio de atención al cliente para poner una reclamación, la cual será certificada con acuse de recibo. En este envío adjuntamos este escrito (Modificado a la situación de cada uno):
También enviamos Fotocopias de extractos, recibos, cuadro de amortización…todo lo que pueda certificar las comisiones objeto de reclamación.
Nos encontramos así en la fase intermedia del proceso. El servicio de atención al cliente tiene 2 meses para valorar nuestra reclamación y ejercer un dictamen al respecto. Si recibimos respuesta pero este no nos convence podemos ir al paso siguiente. Si pasados 2 meses no recibimos respuesta pasaremos al siguiente paso.
Tercero; Enviar reclamación al servicio de reclamaciones del banco de España; por correo certificado (no es imprescindible acusar recibo), e introducimos los siguientes documentos.
El escrito siguiente relleno según cada caso , es impreso oficial del SRBE:
También enviamos Fotocopias de extractos, recibos, cuadro de amortización…todo lo que pueda certificar las comisiones objeto de reclamación.
Fotocopia del DNI por ambas caras.
Fotocopia del escrito que se envió al Servicio de atención al cliente de nuestra entidad (SAC)
Fotocopia del recibo de certificado o fotocopia del acuse de recibo, que enviamos al SAC de nuestra entidad.
Con todo esto sólo cabe esperar a que el Banco de España estudie nuestro caso y declare la retrocesión de las comisiones cobradas. Este dictamen no es vinculante y no obliga a la entidad a devolvernos las comisiones pero la sanciona y la incluye en las memorias anuales de casos resueltos del Banco de España, abriendo respecto expediente. Pero ni que decir tiene que si la entidad todavía se niega a retroceder dichos apuntes, algo poco probable, el valor que ese dictamen emitido por el Servicio de Reclamaciones del Banco de España tiene ante los juzgados ordinarios.
Ante cualquier duda o aclaración que pueda surgir estoy disponible en este enlace:
Suerte. A por ellos. ADELANTE
martes, 18 de mayo de 2010
accion contra la banca y el fraude hipotecario
Acciones de la Plataforma Afectados por la Hipoteca (PAH)
Otro caso desde Madrid
El 17 de mayo de 2010 16:13, anabel rpp escribió:
Estimados hipotecados,
Soy una victima más de esta abobinable crisis, (madre divorciada con dos hijos,) que está creando tantas situaciones limites en miles de familias y queria dejaros mi testimonio particular o uno más sobre estas tremendas injusticias que se están comentiendo en contra de los más debiles.
Queria comentaros, que el viernes dia 14 de mayo tuve una reunión con IBERCAJA,de Alcalá de Henares ofi. 9259 donde logicamente tengo mi hipoteca. El motivo fué plantearles nuevamente, mi situación de ruina personal, y pidiendoles o casi rogándoles, que me concedieran como última salida y tras aguantar muchos meses con lo que me quedaba en el banco, la dación de pago . Ya que este mes de mayo es el último que voy a poder pagar, porque no me queda mas dinero.
Como respuesta obtuve humillaciones y ninguna salida que no sea pagarles más intereses, aumentando el plazo y dándome 1 o 2 años de carencia...lo cual...no me soluciona nada..porque si obtengo la ayuda del INEM DE 400 EUROS. ¿Cómo pretendenden que se los dé a ellos?...con dos hijos que tengo a mi cargo y siendo el unico ingreso que pudiera tener...por favor...es que nadie va a poner fin a tal semejante abuso.?¿. y no sólo lo digo logicamente por mi caso...sino imagino...a todas las familias..que estan en mi lugar...la impotencia y la humillación que se siente..cuando ves que te hablan como si estuvieras robando al banco...cuando les dices que no tienes dinero..y que no puedes seguir pagando..
No tengo avalistas, pero tengo un piso que también lo van a embargar, porque cuando me desaucien, logicamente, seguiré teniendo una deuda, por lo que voy a pagar una hipoteca de 160.000,00€ con 2 viviendas de un valor superior cada una a lo que debo de hipotéca..
Y esto es justo¿?¿toda la vida trabajando...y por la mala gestión de este pais lo voy a pagar yo y mis hijos.
Sin nada más, os saluda
Anabel Ruiz.
Estimados hipotecados,
Soy una victima más de esta abobinable crisis, (madre divorciada con dos hijos,) que está creando tantas situaciones limites en miles de familias y queria dejaros mi testimonio particular o uno más sobre estas tremendas injusticias que se están comentiendo en contra de los más debiles.
Queria comentaros, que el viernes dia 14 de mayo tuve una reunión con IBERCAJA,de Alcalá de Henares ofi. 9259 donde logicamente tengo mi hipoteca. El motivo fué plantearles nuevamente, mi situación de ruina personal, y pidiendoles o casi rogándoles, que me concedieran como última salida y tras aguantar muchos meses con lo que me quedaba en el banco, la dación de pago . Ya que este mes de mayo es el último que voy a poder pagar, porque no me queda mas dinero.
Como respuesta obtuve humillaciones y ninguna salida que no sea pagarles más intereses, aumentando el plazo y dándome 1 o 2 años de carencia...lo cual...no me soluciona nada..porque si obtengo la ayuda del INEM DE 400 EUROS. ¿Cómo pretendenden que se los dé a ellos?...con dos hijos que tengo a mi cargo y siendo el unico ingreso que pudiera tener...por favor...es que nadie va a poner fin a tal semejante abuso.?¿. y no sólo lo digo logicamente por mi caso...sino imagino...a todas las familias..que estan en mi lugar...la impotencia y la humillación que se siente..cuando ves que te hablan como si estuvieras robando al banco...cuando les dices que no tienes dinero..y que no puedes seguir pagando..
No tengo avalistas, pero tengo un piso que también lo van a embargar, porque cuando me desaucien, logicamente, seguiré teniendo una deuda, por lo que voy a pagar una hipoteca de 160.000,00€ con 2 viviendas de un valor superior cada una a lo que debo de hipotéca..
Y esto es justo¿?¿toda la vida trabajando...y por la mala gestión de este pais lo voy a pagar yo y mis hijos.
Sin nada más, os saluda
Anabel Ruiz.
EXT-BANCA-HIPOTECAS ADICAEMás 52.000 familias extremeñas están afectadas por cláusula "suelo"
Mérida, 18 may (EFE).- Más de 52.000 familias extremeñas están afectadas por las cláusulas "abusivas" que impiden a los clientes de hipotecas beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés, según datos de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE).
El técnico asesor de esta entidad en Extremadura, José Manuel Solís, ha explicado hoy en rueda de prensa que las denominadas cláusulas "suelo" establecen un porcentaje mínimo del interés en las hipotecas del que no se puede bajar, al margen de la cotización del euríbor, que ha registrado en los últimos meses varios mínimos históricos.
Según los datos aportados por Solís, del total de las 74.599 hipotecas que se constituyeron en la región entre 2006 y 2009, 52.220 tienen este tipo de cláusula, por lo que no pueden beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.
El técnico asesor de ADICAE ha denunciado que en el ámbito nacional un total de 59 entidades financieras, en su mayoría cajas, aplican estas cláusulas suelo, algo que en el caso de la región se ha detectado en Caja Badajoz, Caja Extremadura y Caja Rural de Extremadura.
Además de la demanda presentada contra estas 59 entidades, la Asociación de Usuarios de Banca inició el pasado mes de marzo una serie de contactos con los distintos grupos parlamentarios en el Congreso para avanzar en una futura iniciativa legislativa que acabe con estos abusos en los créditos hipotecarios, según José Manuel Solís.
Asimismo, llevará a cabo campañas dirigidas a los consumidores, en especial a los jóvenes para que conozcan la situación a la hora de suscribir una hipoteca y poder actuar contra este tipo de cláusulas.
Desarrollará actuaciones concretas también con las familias endeudadas y "asfixiadas" por su hipoteca para ayudarles a solucionar su problema.
En el caso de Extremadura, según Solís, ADICAE solicitará al Gobierno extremeño que "se haga valer la presencia política en las cajas para aplicar una solución justa a los miles de afectados por estas cláusulas abusivas".
Por otra parte, el técnico ha denunciado la posición del banco de España al respecto, ya que previamente se mostró como no competente en la materia y con posterioridad ha reconocido que las cláusulas "suelo" son abusivas pero las ha justificado en beneficio de las entidades bancarias, "dejando en situación de indefensión a los consumidores".
José Manuel Solís ha criticado también otros productos de cobertura tipo, como los "contratos clips", que son vendidos como seguros ante las subidas, pero que "están teniendo los mismos efectos que las cláusulas suelo".
En ese sentido, ha especificado que mientras las entidades bancarias publicitan que en el caso de subida de los tipos, a partir del tope establecido el banco abonaría al consumidor la diferencia, no especifica nada con respecto a los topes por debajo, que deben ser asumidos por el titular del crédito hipotecario, en un momento en el que el euríbor se mantiene en niveles muy bajos.
Ha especificado que ADICAE estudia posibles demandas judiciales al respecto. EFE.
El técnico asesor de esta entidad en Extremadura, José Manuel Solís, ha explicado hoy en rueda de prensa que las denominadas cláusulas "suelo" establecen un porcentaje mínimo del interés en las hipotecas del que no se puede bajar, al margen de la cotización del euríbor, que ha registrado en los últimos meses varios mínimos históricos.
Según los datos aportados por Solís, del total de las 74.599 hipotecas que se constituyeron en la región entre 2006 y 2009, 52.220 tienen este tipo de cláusula, por lo que no pueden beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.
El técnico asesor de ADICAE ha denunciado que en el ámbito nacional un total de 59 entidades financieras, en su mayoría cajas, aplican estas cláusulas suelo, algo que en el caso de la región se ha detectado en Caja Badajoz, Caja Extremadura y Caja Rural de Extremadura.
Además de la demanda presentada contra estas 59 entidades, la Asociación de Usuarios de Banca inició el pasado mes de marzo una serie de contactos con los distintos grupos parlamentarios en el Congreso para avanzar en una futura iniciativa legislativa que acabe con estos abusos en los créditos hipotecarios, según José Manuel Solís.
Asimismo, llevará a cabo campañas dirigidas a los consumidores, en especial a los jóvenes para que conozcan la situación a la hora de suscribir una hipoteca y poder actuar contra este tipo de cláusulas.
Desarrollará actuaciones concretas también con las familias endeudadas y "asfixiadas" por su hipoteca para ayudarles a solucionar su problema.
En el caso de Extremadura, según Solís, ADICAE solicitará al Gobierno extremeño que "se haga valer la presencia política en las cajas para aplicar una solución justa a los miles de afectados por estas cláusulas abusivas".
Por otra parte, el técnico ha denunciado la posición del banco de España al respecto, ya que previamente se mostró como no competente en la materia y con posterioridad ha reconocido que las cláusulas "suelo" son abusivas pero las ha justificado en beneficio de las entidades bancarias, "dejando en situación de indefensión a los consumidores".
José Manuel Solís ha criticado también otros productos de cobertura tipo, como los "contratos clips", que son vendidos como seguros ante las subidas, pero que "están teniendo los mismos efectos que las cláusulas suelo".
En ese sentido, ha especificado que mientras las entidades bancarias publicitan que en el caso de subida de los tipos, a partir del tope establecido el banco abonaría al consumidor la diferencia, no especifica nada con respecto a los topes por debajo, que deben ser asumidos por el titular del crédito hipotecario, en un momento en el que el euríbor se mantiene en niveles muy bajos.
Ha especificado que ADICAE estudia posibles demandas judiciales al respecto. EFE.
Casos Reales. Desde Barcelona.
[afectadosporlahipoteca] Mi caso
Queridos amigos víctimas de la inmoralidad y latrocinio de la banca española:
Tenemos una casa cerca de Barcelona, con una hipoteca del Banco de Santander bastante importante. Hasta el año pasado todo iba bien, pero con la crisis tuvimos que ir cerrando una a una las tres tiendas que teníamos en Barcelona e indemnizar a los trabajadores, por lo que nos quedamos sin dinero. No podemos pagar más cuotas. El Banco de Santander nos ofreció pagar sólo intereses durante dos años, pero el tipo de interés era tan disparatado que teníamos que pagar prácticamente lo mismo que pagábamos con la antigua cuota y además acumular deuda.
Yo estoy jubilado ahora, y mi mujer no puede trabajar porque tiene una enfermedad crónica. Nosotros (aunque nos duela) aceptamos que el banco se quede con nuestra casa porque es lo que ocurre en todo el mundo si no pagas una hipoteca. Lo que NO PODEMOS ACEPTAR es que el banco se adjudique en subasta la casa POR LA MITAD DEL PRECIO QUE ELLOS MISMOS HABIAN TASADO, que como no va a cubrir la deuda y los intereses desorbitados acumulados, nos seguirán reclamando por vías civiles y penales, mientras el Banco de Santander hará un NEGOCIETE ESTUPENDO adquiriendo esta casa a mitad de precio y luego vendiéndola por su precio de mercado. DOBLE NEGOCIO. Eso sí, arruinando la vida de una familia. Pero lo importante es que el banco de Santander siga ganando los 2.985 millones de euros que ha ganado este año pasado y que el Sr. Botín siga haciendo honor a su apellido. Lo que ocurre en este país corrupto no sería posible en la mayoría de paises civilizados, donde el Estado protege principalmente los derechos de los ciudadanos y donde los bancos y sus hipotecas existen, no para que banco gane mucho más dinero, sino para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Banco de Santander: les regalo mi casa y con esto ya tienen bastante. Les pido que, además, no me estafen. Es todo lo que pido.
PS. Ni el gobierno ni el defensor del pueblo ni ninguna administración va a hacer nada para defender nuestros intereses porque ellos mismos y sus partidos políticos dependen de los bancos para su existencia. ¿Tenéis claro quién manda en este país? Carlos.
Queridos amigos víctimas de la inmoralidad y latrocinio de la banca española:
Tenemos una casa cerca de Barcelona, con una hipoteca del Banco de Santander bastante importante. Hasta el año pasado todo iba bien, pero con la crisis tuvimos que ir cerrando una a una las tres tiendas que teníamos en Barcelona e indemnizar a los trabajadores, por lo que nos quedamos sin dinero. No podemos pagar más cuotas. El Banco de Santander nos ofreció pagar sólo intereses durante dos años, pero el tipo de interés era tan disparatado que teníamos que pagar prácticamente lo mismo que pagábamos con la antigua cuota y además acumular deuda.
Yo estoy jubilado ahora, y mi mujer no puede trabajar porque tiene una enfermedad crónica. Nosotros (aunque nos duela) aceptamos que el banco se quede con nuestra casa porque es lo que ocurre en todo el mundo si no pagas una hipoteca. Lo que NO PODEMOS ACEPTAR es que el banco se adjudique en subasta la casa POR LA MITAD DEL PRECIO QUE ELLOS MISMOS HABIAN TASADO, que como no va a cubrir la deuda y los intereses desorbitados acumulados, nos seguirán reclamando por vías civiles y penales, mientras el Banco de Santander hará un NEGOCIETE ESTUPENDO adquiriendo esta casa a mitad de precio y luego vendiéndola por su precio de mercado. DOBLE NEGOCIO. Eso sí, arruinando la vida de una familia. Pero lo importante es que el banco de Santander siga ganando los 2.985 millones de euros que ha ganado este año pasado y que el Sr. Botín siga haciendo honor a su apellido. Lo que ocurre en este país corrupto no sería posible en la mayoría de paises civilizados, donde el Estado protege principalmente los derechos de los ciudadanos y donde los bancos y sus hipotecas existen, no para que banco gane mucho más dinero, sino para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Banco de Santander: les regalo mi casa y con esto ya tienen bastante. Les pido que, además, no me estafen. Es todo lo que pido.
PS. Ni el gobierno ni el defensor del pueblo ni ninguna administración va a hacer nada para defender nuestros intereses porque ellos mismos y sus partidos políticos dependen de los bancos para su existencia. ¿Tenéis claro quién manda en este país? Carlos.
LARGA SOGA DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
El Estado se pone al servicio de los intereses de las instituciones financieras por el hecho de que sus terrenos se pueden depreciar y ante esto el Estado da una prórroga para que los pueda vender cuando las cosas mejoren y que más da que sus deudores no pueden pagar la hipoteca, el Estado les obliga a devolver la casa y a seguir pagándola hasta el último euro junto a los intereses y los costes judiciales generados al arruinarles la vida. El estado, el gobierno que fomentan una burbuja inmobiliaria promoviendo la especulación, la corrupción, la destrucción medioambiental y la ruina económica del país, siempre se podrá constituir un fondo de varios miles de millones de euros que pagaremos entre todos por si en algún momento se presentan problemas de liquidez.
A nadie se le escapa que la crisis que estamos atravesando está dejando a sus espaldas más damnificados de los que el Gobierno y muchas instituciones económicas de prestigio inicialmente pudieron anticipar. Basta con ver como cada mes aumentan los datos del desempleo y los anuncios gubernamentales retrasan el momento en el que se prevé que la economía española comenzará a crear empleos para que, sin necesidad de ser excesivamente perspicaz, uno intuya que de este agujero nadie sabe aún ni cuándo y, lo que es peor, ni cómo va a salir España si no es esperando a que la recuperación externa acabe por inducir la nuestra.
Pero, además, ahora que el modelo se ha derrumbado, que el patrón de crecimiento sobre el que se ha sustentado el espejismo de la opulencia de los últimos años se ha desmoronado es cuando se comienzan a percibir alguna de sus perversiones más profundas.
Y mientras el sistema funcionaba como un mecanismo engrasado se ignoró intencionadamente que, al igual que no existe la máquina del movimiento perpetuo, no existen tampoco economías que no estén sometidas a fluctuaciones cíclicas, a periodos expansivos y recesivos. Y esa ignorancia inducida revistió tintes de perversidad cuando quienes la promovían eran economistas que deberían ser plenamente conscientes de que cuanto menor es la intervención pública sobre la economía -y en los últimos años ha habido mucho de ello- mayor es la intensidad de esas fluctuaciones.
En el caso concreto que nos ocupa el sistema funcionó a pleno rendimiento porque la maquinaria de generación de opinión pública aliada con promotores inmobiliarios e instituciones financieras se encargó de instaurar en la conciencia colectiva una idea falsa que sirvió para engañar a miles de ciudadanos de este país: que el precio de la vivienda nunca bajaría y, por lo tanto, que la dinámica que impulsaba el precio de ésta al alza no tendría fin.
Esa mentira, difundida y amplificada por los medios de comunicación de masas, sirvió para que muchos ciudadanos adquirieran una vivienda al límite de sus posibilidades, endeudándose con unos horizontes temporales que, en muchos casos, se extendían casi hasta el límite de sus horizontes vitales. El temor a que los precios no dejaran de subir y, por tanto, a que el acceso a una vivienda se alejara con cada día que pasaba; la debilidad de la oferta de viviendas en alquiler a pesar del inmenso parque inmobiliario en construcción; y unas favorables, aunque coyunturales, condiciones de financiación estimulaban ese afán compulsivo por comprar un inmueble que durante años ha existido en España.
Pero, insisto, todo ello estaba construido sobre una falacia de la que eran sobradamente conocedores quienes no sólo tenían interés en el negocio sino quienes, además, se encontrarían en una posición privilegiada para defenderlo en caso de que las tornas cambiaran.
¿Que quiero decir con ello? Pues, en roman paladino, quiero decir que las instituciones
bancarias y financieras -que saben perfectamente que el precio de cualquier activo que está sujeto al tráfico mercantil, incluido la vivienda, experimenta variaciones en su precio que no siempre son al alza-, engañaron a sus clientes instándolos a que se endeudaran de por vida comprando una vivienda que, llegados momentos de recesión, no podrían pagar e, incluso, no podrían vender para atender sus deudas.
QUE, además, sobre la base de ese engaño consiguieron que la demanda, a la que sobrealimentaban aligerando las condiciones para el endeudamiento, presionara constantemente sobre la oferta. Una oferta a la que, evidentemente, también financiaban para estimular la promoción y construcción de más viviendas.
QUE, de ello, la resultante fue el espejismo de un círculo virtuoso que un día devino en vicioso: el día en que los bancos dejaron de confiar los unos en los otros y el acceso a la financiación externa se cortocircuitó. Ese día el rey quedó al desnudo: los bancos empezaron a mirar hacia su ombligo, olvidaron que no sólo ellos estaban en dificultades y comenzaron a pedir que los ayudaran porque ni habían actuado con la debida prudencia ni los multimillonarios beneficios que habían obtenido durante los años de la bonanza habían sido reservados para cuando llegaran las vacas flacas sino que se habían repartido a espuertas entre sus accionistas y directivos.
PERO que todo ello lo hicieron, además, y aquí viene la madre del cordero, favorecidos por una legislación hipotecaria que, de manera manifiestamente injusta, distribuye la carga de los errores en las asunciones de riesgo entre las partes a favor del acreedor y en flagrante perjuicio del deudor, esto es, en defensa de los intereses de los bancos frente a los de los ciudadanos.
Ejecutando a los más débiles
Y es que en estos días nos hemos encontrado con que, por fin, diversos medios están dando voz a las protestas de las miles de personas afectadas por una hipoteca (consultar enlace nº 1 al final del texto) que, ante la situación de crisis, no pueden seguir pagando y se ven obligadas a entregar su vivienda al banco sin que por ello quede cancelada su deuda.
UNA situación que no es excepcional si se tiene en cuenta que en 2008 se realizaron 58.000 ejecuciones hipotecarias; en 2009, fueron 114.000 y para 2010 se estima que se realizarán en torno a las 180.000 ejecuciones. Es decir, en tres años se habrán ejecutado unas 350.000 hipotecas o, lo que es lo mismo, unas 500 personas habrán perdido su casa cada día.
LA razón es que la legislación hipotecaria española permite que, en caso de ejecución de la hipoteca por impago, el inmueble pase a ser subastado y, si no hay oferta de compra, la propiedad sea adjudicada a la entidad bancaria al 50 por ciento de su valor de tasación, quedando pendiente de pago el resto del monto de la misma más los intereses y las costas judiciales generadas en el proceso.
EL resultado es que este procedimiento genera una doble condena sobre el propietario de la vivienda: no sólo se queda sin propiedad -que, en la mayor parte de los casos, es su vivienda habitual- sino que también continuará endeudado en tanto no liquide el 50 por ciento del valor de la hipoteca inicialmente contratada más todos los gastos añadidos.
A mí modo de ver la injusticia del procedimiento es manifiesta pero, por si acaso, la resalto en sus diferentes manifestaciones.
DE entrada, ¿cómo puede ser que en un acuerdo libre entre partes, en donde ambas deben realizar una valoración de los riesgos asumidos sobre la base de precios de mercado, la legislación sobreproteja no sólo a quien en mejores condiciones está para realizar la misma sino también a quien se encuentra en una posición de poder de cara a la finalización de la transacción?
ASÍ, no cabe duda de que el banco que concede la hipoteca tiene un conocimiento más preciso de la evolución de la actividad económica en general y de la situación del negocio inmobiliario en particular lo que le permite realizar una evaluación de los riesgos más aquilatada que la que puede hacer cualquier persona por muy elevado que sea su nivel de información. De hecho, esto le permite, además, incrementar las exigencias de colaterales cuando entiende que el riesgo de impago del cliente excede de lo normal, exigiendo avales adicionales a los peticionarios.
ADEMÁS, ¿cómo puede ser que en una sociedad capitalista de mercado se pretenda que el valor de tasación de una vivienda se mantenga inalterado desconsiderando las fluctuaciones del mercado cuando éstas son a la baja? ¿Es que el mercado solo es bueno cuando impulsa al alza los precios y es malo cuando lo hace a la baja? ¿Es que los costes de un derrumbe del mercado inmobiliario solo los deben soportar los ciudadanos hipotecados y no quienes les concedieron las hipotecas?
PARECIERA como si para los ciudadanos la caída del precio de la vivienda no supusiera una reducción de su riqueza y debieran asumirla como la resultante de un error en sus cálculos mientras que los bancos quedaran exonerados de las consecuencias de sus errores, de actuar como si los precios nunca fueran a bajar o no fuera a producirse otra recesión en este país que acabara provocando que muchos de esos clientes aparentemente solventes a los que concedieron una hipoteca pudieran perder su empleo y, con él, su fuente de ingresos.
ELLO nos lleva a una cuestión más de fondo. Y es que una de las razones de ser del Derecho es precisamente la de contribuir a la superación de la ley de la selva, en la que se impone la voluntad del más fuerte, por un orden social más justo sustentado, entre otros elementos, por la protección de las partes más débiles en cualquier proceso de negociación. Baste como ejemplo el caso de la mayor parte de la legislación laboral desarrollada para tratar de proteger al trabajador frente al empresario y no porque se asuma que el segundo es intrínsecamente malvado sino porque la negociación inter pares es prácticamente imposible en ese entorno y, de darse, perjudicaría sistemáticamente a la mayor parte de los trabajadores.
SIN embargo, en el caso de la legislación hipotecaria la normativa introduce un claro desequilibrio en la atribución de los riesgos entre las partes contratantes y actúa claramente no sólo a favor de la parte que posee un mayor nivel de información previo de cara a la toma de decisiones sino, también, de la que mayor poder, en cualquiera de sus expresiones, posee.
Y todo ello porque al contrario de lo que ocurre en otros países como Francia, Inglaterra o Alemania, la legislación española no permite la dación de la vivienda en pago, es decir, que mediante la entrega de la vivienda que constituye la garantía del préstamo hipotecario éste quede saldado y ambas partes corran así con los costes de sus errores de cálculo y de su excesiva propensión al riesgo.
La banca nunca pierde
TODO lo anterior nos lleva a plantear, como hacíamos al principio, la perversidad intrínseca de un sistema que ha utilizado todos los resortes a su disposición para promover un crecimiento desequilibrado, sustentado en el sobreendeudamiento, al tiempo que, como los trileros, guardaba en la manga un as escondido por si cambiaba la coyuntura.
VENIR a hablar ahora del libre albedrío de quienes se endeudaron alegando que pudieron no haberlo hecho es puro cinismo. Cuando la información se ha sustituido por la publicidad y los medios de comunicación se convierten en amplificadores de un mensaje que acaba por distorsionar cualquier cálculo racional sustituyéndolo por impulsos condicionados al mejor estímulo del perro de Pavlov lo primero que hay que preguntarse es dónde queda ese libre albedrío.
PERO, además, seguir elogiando la libertad de mercado y defendiendo sus ventajas cuando el sistema jurídico te previene frente a los riesgos de sus fluctuaciones cuando éstas son a la baja es otra muestra más de ese cinismo tan común entre nuestros banqueros.
Y, finalmente, alegar que una reforma de la ley introduciría graves problemas de inseguridad jurídica (o, lo que viene a ser lo mismo, que podría dar lugar a una elevación de la tasa de morosidad) supone ya rizar el rizo de la desvergüenza sobre todo porque el patrón desde el que lo miden es el del grado de incidencia que las reformas legislativas tendrán sobre su cuenta de resultados.
ASÍ, no dudan en destacar la inseguridad jurídica que supondría una modificación de la legislación para evitar que miles de personas se queden en la calle pero no dicen nada al respecto cuando el gobierno introduce estos días una reforma en la Ley del Suelo, para prorrogar el plazo legal de tres años que tienen los propietarios de terrenos urbanizables (y ahora las instituciones financieras disponen de mucho) para comenzar a construir en los mismos porque, de no hacerlo, éstos pasarían a considerarse rústicos. La desclasificación de los terrenos conllevaría, evidentemente, la caída de su valor y, por tanto, obligaría a bancos y cajas a realizar mayores provisiones lo que tendría efectos inmediatos sobre su cuenta de resultados. Y eso, como es sabido, no puede tolerarse.
PODEMOS comprobar, entonces, como nuevamente el Estado se pone al servicio de los intereses de las instituciones financieras protegiéndoles de las pérdidas de valor de sus activos cualesquiera que sean los mecanismos que pudieran generar ese efecto.
QUE tus terrenos se pueden depreciar porque o los vendes en un mercado bajista o los desclasificas, no te preocupes que el Estado te da una prórroga para que los puedas vender cuando las cosas mejoren, no vaya a temblar tu cuenta de resultados mientras a tu alrededor cierra una empresa tras otra.
QUE tus deudores no pueden pagar la hipoteca que les concediste casi metiéndosela por los ojos, no te agobies que viene el Estado y les obliga a devolverte la casa y a seguir pagándotela hasta el último euro junto a los intereses y los costes judiciales generados al arruinarles la vida.
QUE fomentas una burbuja inmobiliaria promoviendo la especulación, la corrupción, la destrucción medioambiental y la ruina económica del país, no te deprimas que siempre se podrá constituir un fondo de varios miles de millones de euros que pagaremos entre todos por si en algún momento se te presentan problemas de liquidez.
ASÍ que yo creo que las cosas a estas alturas están ya meridianamente claras: no es que la banca gane siempre, que también, sino que es que ni siquiera le dejan perder.
A nadie se le escapa que la crisis que estamos atravesando está dejando a sus espaldas más damnificados de los que el Gobierno y muchas instituciones económicas de prestigio inicialmente pudieron anticipar. Basta con ver como cada mes aumentan los datos del desempleo y los anuncios gubernamentales retrasan el momento en el que se prevé que la economía española comenzará a crear empleos para que, sin necesidad de ser excesivamente perspicaz, uno intuya que de este agujero nadie sabe aún ni cuándo y, lo que es peor, ni cómo va a salir España si no es esperando a que la recuperación externa acabe por inducir la nuestra.
Pero, además, ahora que el modelo se ha derrumbado, que el patrón de crecimiento sobre el que se ha sustentado el espejismo de la opulencia de los últimos años se ha desmoronado es cuando se comienzan a percibir alguna de sus perversiones más profundas.
Y mientras el sistema funcionaba como un mecanismo engrasado se ignoró intencionadamente que, al igual que no existe la máquina del movimiento perpetuo, no existen tampoco economías que no estén sometidas a fluctuaciones cíclicas, a periodos expansivos y recesivos. Y esa ignorancia inducida revistió tintes de perversidad cuando quienes la promovían eran economistas que deberían ser plenamente conscientes de que cuanto menor es la intervención pública sobre la economía -y en los últimos años ha habido mucho de ello- mayor es la intensidad de esas fluctuaciones.
En el caso concreto que nos ocupa el sistema funcionó a pleno rendimiento porque la maquinaria de generación de opinión pública aliada con promotores inmobiliarios e instituciones financieras se encargó de instaurar en la conciencia colectiva una idea falsa que sirvió para engañar a miles de ciudadanos de este país: que el precio de la vivienda nunca bajaría y, por lo tanto, que la dinámica que impulsaba el precio de ésta al alza no tendría fin.
Esa mentira, difundida y amplificada por los medios de comunicación de masas, sirvió para que muchos ciudadanos adquirieran una vivienda al límite de sus posibilidades, endeudándose con unos horizontes temporales que, en muchos casos, se extendían casi hasta el límite de sus horizontes vitales. El temor a que los precios no dejaran de subir y, por tanto, a que el acceso a una vivienda se alejara con cada día que pasaba; la debilidad de la oferta de viviendas en alquiler a pesar del inmenso parque inmobiliario en construcción; y unas favorables, aunque coyunturales, condiciones de financiación estimulaban ese afán compulsivo por comprar un inmueble que durante años ha existido en España.
Pero, insisto, todo ello estaba construido sobre una falacia de la que eran sobradamente conocedores quienes no sólo tenían interés en el negocio sino quienes, además, se encontrarían en una posición privilegiada para defenderlo en caso de que las tornas cambiaran.
¿Que quiero decir con ello? Pues, en roman paladino, quiero decir que las instituciones
bancarias y financieras -que saben perfectamente que el precio de cualquier activo que está sujeto al tráfico mercantil, incluido la vivienda, experimenta variaciones en su precio que no siempre son al alza-, engañaron a sus clientes instándolos a que se endeudaran de por vida comprando una vivienda que, llegados momentos de recesión, no podrían pagar e, incluso, no podrían vender para atender sus deudas.
QUE, además, sobre la base de ese engaño consiguieron que la demanda, a la que sobrealimentaban aligerando las condiciones para el endeudamiento, presionara constantemente sobre la oferta. Una oferta a la que, evidentemente, también financiaban para estimular la promoción y construcción de más viviendas.
QUE, de ello, la resultante fue el espejismo de un círculo virtuoso que un día devino en vicioso: el día en que los bancos dejaron de confiar los unos en los otros y el acceso a la financiación externa se cortocircuitó. Ese día el rey quedó al desnudo: los bancos empezaron a mirar hacia su ombligo, olvidaron que no sólo ellos estaban en dificultades y comenzaron a pedir que los ayudaran porque ni habían actuado con la debida prudencia ni los multimillonarios beneficios que habían obtenido durante los años de la bonanza habían sido reservados para cuando llegaran las vacas flacas sino que se habían repartido a espuertas entre sus accionistas y directivos.
PERO que todo ello lo hicieron, además, y aquí viene la madre del cordero, favorecidos por una legislación hipotecaria que, de manera manifiestamente injusta, distribuye la carga de los errores en las asunciones de riesgo entre las partes a favor del acreedor y en flagrante perjuicio del deudor, esto es, en defensa de los intereses de los bancos frente a los de los ciudadanos.
Ejecutando a los más débiles
Y es que en estos días nos hemos encontrado con que, por fin, diversos medios están dando voz a las protestas de las miles de personas afectadas por una hipoteca (consultar enlace nº 1 al final del texto) que, ante la situación de crisis, no pueden seguir pagando y se ven obligadas a entregar su vivienda al banco sin que por ello quede cancelada su deuda.
UNA situación que no es excepcional si se tiene en cuenta que en 2008 se realizaron 58.000 ejecuciones hipotecarias; en 2009, fueron 114.000 y para 2010 se estima que se realizarán en torno a las 180.000 ejecuciones. Es decir, en tres años se habrán ejecutado unas 350.000 hipotecas o, lo que es lo mismo, unas 500 personas habrán perdido su casa cada día.
LA razón es que la legislación hipotecaria española permite que, en caso de ejecución de la hipoteca por impago, el inmueble pase a ser subastado y, si no hay oferta de compra, la propiedad sea adjudicada a la entidad bancaria al 50 por ciento de su valor de tasación, quedando pendiente de pago el resto del monto de la misma más los intereses y las costas judiciales generadas en el proceso.
EL resultado es que este procedimiento genera una doble condena sobre el propietario de la vivienda: no sólo se queda sin propiedad -que, en la mayor parte de los casos, es su vivienda habitual- sino que también continuará endeudado en tanto no liquide el 50 por ciento del valor de la hipoteca inicialmente contratada más todos los gastos añadidos.
A mí modo de ver la injusticia del procedimiento es manifiesta pero, por si acaso, la resalto en sus diferentes manifestaciones.
DE entrada, ¿cómo puede ser que en un acuerdo libre entre partes, en donde ambas deben realizar una valoración de los riesgos asumidos sobre la base de precios de mercado, la legislación sobreproteja no sólo a quien en mejores condiciones está para realizar la misma sino también a quien se encuentra en una posición de poder de cara a la finalización de la transacción?
ASÍ, no cabe duda de que el banco que concede la hipoteca tiene un conocimiento más preciso de la evolución de la actividad económica en general y de la situación del negocio inmobiliario en particular lo que le permite realizar una evaluación de los riesgos más aquilatada que la que puede hacer cualquier persona por muy elevado que sea su nivel de información. De hecho, esto le permite, además, incrementar las exigencias de colaterales cuando entiende que el riesgo de impago del cliente excede de lo normal, exigiendo avales adicionales a los peticionarios.
ADEMÁS, ¿cómo puede ser que en una sociedad capitalista de mercado se pretenda que el valor de tasación de una vivienda se mantenga inalterado desconsiderando las fluctuaciones del mercado cuando éstas son a la baja? ¿Es que el mercado solo es bueno cuando impulsa al alza los precios y es malo cuando lo hace a la baja? ¿Es que los costes de un derrumbe del mercado inmobiliario solo los deben soportar los ciudadanos hipotecados y no quienes les concedieron las hipotecas?
PARECIERA como si para los ciudadanos la caída del precio de la vivienda no supusiera una reducción de su riqueza y debieran asumirla como la resultante de un error en sus cálculos mientras que los bancos quedaran exonerados de las consecuencias de sus errores, de actuar como si los precios nunca fueran a bajar o no fuera a producirse otra recesión en este país que acabara provocando que muchos de esos clientes aparentemente solventes a los que concedieron una hipoteca pudieran perder su empleo y, con él, su fuente de ingresos.
ELLO nos lleva a una cuestión más de fondo. Y es que una de las razones de ser del Derecho es precisamente la de contribuir a la superación de la ley de la selva, en la que se impone la voluntad del más fuerte, por un orden social más justo sustentado, entre otros elementos, por la protección de las partes más débiles en cualquier proceso de negociación. Baste como ejemplo el caso de la mayor parte de la legislación laboral desarrollada para tratar de proteger al trabajador frente al empresario y no porque se asuma que el segundo es intrínsecamente malvado sino porque la negociación inter pares es prácticamente imposible en ese entorno y, de darse, perjudicaría sistemáticamente a la mayor parte de los trabajadores.
SIN embargo, en el caso de la legislación hipotecaria la normativa introduce un claro desequilibrio en la atribución de los riesgos entre las partes contratantes y actúa claramente no sólo a favor de la parte que posee un mayor nivel de información previo de cara a la toma de decisiones sino, también, de la que mayor poder, en cualquiera de sus expresiones, posee.
Y todo ello porque al contrario de lo que ocurre en otros países como Francia, Inglaterra o Alemania, la legislación española no permite la dación de la vivienda en pago, es decir, que mediante la entrega de la vivienda que constituye la garantía del préstamo hipotecario éste quede saldado y ambas partes corran así con los costes de sus errores de cálculo y de su excesiva propensión al riesgo.
La banca nunca pierde
TODO lo anterior nos lleva a plantear, como hacíamos al principio, la perversidad intrínseca de un sistema que ha utilizado todos los resortes a su disposición para promover un crecimiento desequilibrado, sustentado en el sobreendeudamiento, al tiempo que, como los trileros, guardaba en la manga un as escondido por si cambiaba la coyuntura.
VENIR a hablar ahora del libre albedrío de quienes se endeudaron alegando que pudieron no haberlo hecho es puro cinismo. Cuando la información se ha sustituido por la publicidad y los medios de comunicación se convierten en amplificadores de un mensaje que acaba por distorsionar cualquier cálculo racional sustituyéndolo por impulsos condicionados al mejor estímulo del perro de Pavlov lo primero que hay que preguntarse es dónde queda ese libre albedrío.
PERO, además, seguir elogiando la libertad de mercado y defendiendo sus ventajas cuando el sistema jurídico te previene frente a los riesgos de sus fluctuaciones cuando éstas son a la baja es otra muestra más de ese cinismo tan común entre nuestros banqueros.
Y, finalmente, alegar que una reforma de la ley introduciría graves problemas de inseguridad jurídica (o, lo que viene a ser lo mismo, que podría dar lugar a una elevación de la tasa de morosidad) supone ya rizar el rizo de la desvergüenza sobre todo porque el patrón desde el que lo miden es el del grado de incidencia que las reformas legislativas tendrán sobre su cuenta de resultados.
ASÍ, no dudan en destacar la inseguridad jurídica que supondría una modificación de la legislación para evitar que miles de personas se queden en la calle pero no dicen nada al respecto cuando el gobierno introduce estos días una reforma en la Ley del Suelo, para prorrogar el plazo legal de tres años que tienen los propietarios de terrenos urbanizables (y ahora las instituciones financieras disponen de mucho) para comenzar a construir en los mismos porque, de no hacerlo, éstos pasarían a considerarse rústicos. La desclasificación de los terrenos conllevaría, evidentemente, la caída de su valor y, por tanto, obligaría a bancos y cajas a realizar mayores provisiones lo que tendría efectos inmediatos sobre su cuenta de resultados. Y eso, como es sabido, no puede tolerarse.
PODEMOS comprobar, entonces, como nuevamente el Estado se pone al servicio de los intereses de las instituciones financieras protegiéndoles de las pérdidas de valor de sus activos cualesquiera que sean los mecanismos que pudieran generar ese efecto.
QUE tus terrenos se pueden depreciar porque o los vendes en un mercado bajista o los desclasificas, no te preocupes que el Estado te da una prórroga para que los puedas vender cuando las cosas mejoren, no vaya a temblar tu cuenta de resultados mientras a tu alrededor cierra una empresa tras otra.
QUE tus deudores no pueden pagar la hipoteca que les concediste casi metiéndosela por los ojos, no te agobies que viene el Estado y les obliga a devolverte la casa y a seguir pagándotela hasta el último euro junto a los intereses y los costes judiciales generados al arruinarles la vida.
QUE fomentas una burbuja inmobiliaria promoviendo la especulación, la corrupción, la destrucción medioambiental y la ruina económica del país, no te deprimas que siempre se podrá constituir un fondo de varios miles de millones de euros que pagaremos entre todos por si en algún momento se te presentan problemas de liquidez.
ASÍ que yo creo que las cosas a estas alturas están ya meridianamente claras: no es que la banca gane siempre, que también, sino que es que ni siquiera le dejan perder.
El Banco de España cree que poner 'suelo' a las hipotecas no es abusivo
En septiembre pasado, el Senado pidió al Banco de España que realizara un informe exhaustivo para determinar si se podían considerar abusivos los suelos de las hipotecas. Estas cláusulas establecen que aunque los tipos de interés se sitúen por debajo del 3,12% -que es la media establecida- los préstamos de los clientes no se abaratarán. El Euríbor está en el 1,25%. Sobre una cartera modelo estudiada, el supervisor dice que una de cada tres hipotecas en España tiene un suelo o un techo.
El tope mínimo de los créditos se aplica con más frecuencia que el máximo
El informe del Banco de España sobre estas cláusulas concluye: "No son, en general, susceptibles de ser catalogadas como abusivas". El supervisor recuerda que los clientes "han consentido libremente estas cláusulas al suscribir el contrato de préstamo hipotecario". El Banco de España afirma que el cliente puede ver si hay suelo en tres ocasiones: antes de firmar el crédito, en una revisión posterior antes de firmar la escritura y, por último, cuando el notario se lo indica, como obliga la legislación. No obstante, el Banco de España recuerda que si los clientes "se consideran engañados" "pueden acudir a los tribunales de justicia".
El informe es un jarro de agua fría para el Senado que lo pidió en un ambiente reivindicativo de defensa de los consumidores. No obstante, el supervisor desvela varios aspectos relevantes sobre las razones de bancos y cajas para poner suelos. Tras entrevistas con varios ejecutivos, deduce que las entidades quieren compensar la subida del precio del dinero en un momento en el que se ha encarecido mucho por la crisis. También confiesan que intentan compensar los gastos fijos de estructura, cuando ha caído la actividad y se conceden pocos préstamos. "El propósito es recuperar los costes mínimos" y "ello con la finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados (...) lo que es consecuente con la prudencia que caracteriza a la actividad financiera".
El supervisor da un tirón de orejas al sector al decir que mientras los techos "no ofrecen una protección efectiva para los clientes", los suelos (perjudiciales) "se han aplicado en el 53% de los saldos con limitaciones a la bajada de tipos". Los topes por arriba están fijados, de media, en el 13,56%. "La valoración de estas cláusulas no impide reconocer que no han sido efectivas para conseguir el objetivo perseguido", dice con rotundidad.
En cuanto a la posible falta de reciprocidad que el Senado pidió analizar, el Banco de España comenta: "No podemos pronunciarnos porque debe ser resuelto por los tribunales".
El informe admite "la eventual existencia de prácticas que no se hayan ajustado a los requisitos de transparencia y que, por lo tanto, no son admisibles". Así, para evitar problemas, pide al sector cinco medidas: fomentar la educación financiera; aumentar la información sobre todos los productos; hacer simulaciones de distintos escenarios que reflejen los costes reales; diferenciar la TAE para créditos fijos de los variables y ajustar los productos a las incertidumbres de las operaciones.
¿QUE VA A DECIR EL JEFE DE LOS USUREROS? ES CUESTIÓN DE TIEMPO
El tope mínimo de los créditos se aplica con más frecuencia que el máximo
El informe del Banco de España sobre estas cláusulas concluye: "No son, en general, susceptibles de ser catalogadas como abusivas". El supervisor recuerda que los clientes "han consentido libremente estas cláusulas al suscribir el contrato de préstamo hipotecario". El Banco de España afirma que el cliente puede ver si hay suelo en tres ocasiones: antes de firmar el crédito, en una revisión posterior antes de firmar la escritura y, por último, cuando el notario se lo indica, como obliga la legislación. No obstante, el Banco de España recuerda que si los clientes "se consideran engañados" "pueden acudir a los tribunales de justicia".
El informe es un jarro de agua fría para el Senado que lo pidió en un ambiente reivindicativo de defensa de los consumidores. No obstante, el supervisor desvela varios aspectos relevantes sobre las razones de bancos y cajas para poner suelos. Tras entrevistas con varios ejecutivos, deduce que las entidades quieren compensar la subida del precio del dinero en un momento en el que se ha encarecido mucho por la crisis. También confiesan que intentan compensar los gastos fijos de estructura, cuando ha caído la actividad y se conceden pocos préstamos. "El propósito es recuperar los costes mínimos" y "ello con la finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados (...) lo que es consecuente con la prudencia que caracteriza a la actividad financiera".
El supervisor da un tirón de orejas al sector al decir que mientras los techos "no ofrecen una protección efectiva para los clientes", los suelos (perjudiciales) "se han aplicado en el 53% de los saldos con limitaciones a la bajada de tipos". Los topes por arriba están fijados, de media, en el 13,56%. "La valoración de estas cláusulas no impide reconocer que no han sido efectivas para conseguir el objetivo perseguido", dice con rotundidad.
En cuanto a la posible falta de reciprocidad que el Senado pidió analizar, el Banco de España comenta: "No podemos pronunciarnos porque debe ser resuelto por los tribunales".
El informe admite "la eventual existencia de prácticas que no se hayan ajustado a los requisitos de transparencia y que, por lo tanto, no son admisibles". Así, para evitar problemas, pide al sector cinco medidas: fomentar la educación financiera; aumentar la información sobre todos los productos; hacer simulaciones de distintos escenarios que reflejen los costes reales; diferenciar la TAE para créditos fijos de los variables y ajustar los productos a las incertidumbres de las operaciones.
¿QUE VA A DECIR EL JEFE DE LOS USUREROS? ES CUESTIÓN DE TIEMPO
lunes, 17 de mayo de 2010
Las consultas jurídicas por la dificultad a pagar las hipotecas se multiplican en 2009
La escalada del paro por encima del 20% de la población activa y la paralización de la economía, que salió de la recesión en el primer trimestre tras crecer un leve 0,1%, han multiplicado las consultas jurídicas para buscar soluciones a eventuales impagos de hipotecas y préstamos bancarios durante el último año, según Legálitas.
Y todo a pesar del esfuerzo de las entidades financieras y de las familias para evitar la opción de la subasta pública, por renegociar las deudas e incluso mediante el fraccionamiento de los pagos.
Así, según precisó la empresa de servicios legales, los clientes financieros han pasado de reconocer que no pueden afrontar las cuotas restantes de sus créditos a resignarse y afirmar que ya se ha producido el embargo de su casa o el mismo es inminente, lo que constata el agravamiento de la situación económica.
Sobre la contratación de otros productos financieros, las consultas registradas por Legálitas "no son relevantes", con una reducción de las inversiones directas y un incremento "significativo" del ahorro de los consumidores.
Y todo a pesar del esfuerzo de las entidades financieras y de las familias para evitar la opción de la subasta pública, por renegociar las deudas e incluso mediante el fraccionamiento de los pagos.
Así, según precisó la empresa de servicios legales, los clientes financieros han pasado de reconocer que no pueden afrontar las cuotas restantes de sus créditos a resignarse y afirmar que ya se ha producido el embargo de su casa o el mismo es inminente, lo que constata el agravamiento de la situación económica.
Sobre la contratación de otros productos financieros, las consultas registradas por Legálitas "no son relevantes", con una reducción de las inversiones directas y un incremento "significativo" del ahorro de los consumidores.
MÁS CLAUSULAS LEÓNIDAS
El Banco de España revela que una de cada tres hipotecas no se beneficia de los tipos de interés bajos
El 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a "suelos" que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés, normalmente por debajo del 3,1%.
Así se desprende de un estudio elaborado por el Banco de España a instancias del Senado, en el que el supervisor explica que la banca busca recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".
Además, afirma que los topes que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas".
El Banco de España -que ha recabado datos de 49 entidades (15 bancos, 30 cajas de ahorros, 2 cooperativas de crédito y 1 establecimiento financiero de crédito)- admite no obstante que estas cláusulas, "en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos". De hecho, las familias no estarán protegidas mientras los indicadores que sirven para fijar el interés de las hipotecas no superen de media el 13,56%.
En cambio, las cláusulas de sus préstamos hipotecarios les obligan a pagar como mínimo el 3,12% de interés, lo que les impide beneficiarse de los bajos tipos de interés de la zona euro, que están en el 1% desde mayo de 2009. La inclusión de este tipo de límites "suelo" es sistemática en 13 de las entidades consultadas por el Banco de España, de las que 4 además no ponen como contrapartida límites "techo".
En septiembre de 2009 (fecha a la que se remontan los datos del estudio), el 67% de las hipotecas no tenían ningún tipo de protección frente a los vaivenes de los tipos, mientras que el 33% tenían cláusulas suelo, cláusulas techo o ambas.
En esa fecha, los suelos se aplicaban ya en el 53% de las hipotecas sometidas a estas condiciones, sin que existiera "una especial conflictividad por esta causa, al menos si se mide en relación al número de reclamaciones ante el Defensor del Cliente".
El organismo apunta que una de las razones de esa escasa conflictividad también puede ser "la percepción generalizada de que un euríbor por debajo del 2%, como sería el determinante de una aplicación amplia de los suelos, es excepcional (como lo es la profundidad de la crisis a que se vincula dicho nivel del índice) y, por tanto, que la aplicación del suelo también lo es, o está justificada".
En cualquier caso, el organismo opina que las cláusulas que establecen techos y suelos "son positivas desde el punto de vista del coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda".
Por tanto, cree que estas cláusulas no pueden considerarse limitativas de los derechos del cliente, siempre que "haya sido informado de forma adecuada".
Esa condición se da cuando el usuario tiene información "específica" sobre cómo pueden influir los vaivenes de los tipos en su cuota mensual, así como los costes en el caso de cancelación o subrogación del préstamo o de la cobertura que hace de escudo frente a la variación del precio del dinero.
En cualquier caso, considera que la fuerte competencia bancaria y la posibilidad de que los clientes trasladen su hipoteca de una entidad a otra aporta "enormes garantías para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse en cualquiera de los componentes del precio de los préstamos hipotecarios".
El 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a "suelos" que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés, normalmente por debajo del 3,1%.
Así se desprende de un estudio elaborado por el Banco de España a instancias del Senado, en el que el supervisor explica que la banca busca recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".
Además, afirma que los topes que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas".
El Banco de España -que ha recabado datos de 49 entidades (15 bancos, 30 cajas de ahorros, 2 cooperativas de crédito y 1 establecimiento financiero de crédito)- admite no obstante que estas cláusulas, "en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos". De hecho, las familias no estarán protegidas mientras los indicadores que sirven para fijar el interés de las hipotecas no superen de media el 13,56%.
En cambio, las cláusulas de sus préstamos hipotecarios les obligan a pagar como mínimo el 3,12% de interés, lo que les impide beneficiarse de los bajos tipos de interés de la zona euro, que están en el 1% desde mayo de 2009. La inclusión de este tipo de límites "suelo" es sistemática en 13 de las entidades consultadas por el Banco de España, de las que 4 además no ponen como contrapartida límites "techo".
En septiembre de 2009 (fecha a la que se remontan los datos del estudio), el 67% de las hipotecas no tenían ningún tipo de protección frente a los vaivenes de los tipos, mientras que el 33% tenían cláusulas suelo, cláusulas techo o ambas.
En esa fecha, los suelos se aplicaban ya en el 53% de las hipotecas sometidas a estas condiciones, sin que existiera "una especial conflictividad por esta causa, al menos si se mide en relación al número de reclamaciones ante el Defensor del Cliente".
El organismo apunta que una de las razones de esa escasa conflictividad también puede ser "la percepción generalizada de que un euríbor por debajo del 2%, como sería el determinante de una aplicación amplia de los suelos, es excepcional (como lo es la profundidad de la crisis a que se vincula dicho nivel del índice) y, por tanto, que la aplicación del suelo también lo es, o está justificada".
En cualquier caso, el organismo opina que las cláusulas que establecen techos y suelos "son positivas desde el punto de vista del coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda".
Por tanto, cree que estas cláusulas no pueden considerarse limitativas de los derechos del cliente, siempre que "haya sido informado de forma adecuada".
Esa condición se da cuando el usuario tiene información "específica" sobre cómo pueden influir los vaivenes de los tipos en su cuota mensual, así como los costes en el caso de cancelación o subrogación del préstamo o de la cobertura que hace de escudo frente a la variación del precio del dinero.
En cualquier caso, considera que la fuerte competencia bancaria y la posibilidad de que los clientes trasladen su hipoteca de una entidad a otra aporta "enormes garantías para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse en cualquiera de los componentes del precio de los préstamos hipotecarios".
domingo, 16 de mayo de 2010
SOBRE LA CLAUSULA SUELO-TECHO HIPOTECAS
Asunto: SOBRE LA LLAMADA CLAUSULA SUELO Y TECHO EN LAS HIPOTECAS.
Como se conoce esta cláusula consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta cláusula es legal, es decir, no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad. Vamos a comprobar en este análisis si es o no así.
En efecto, los Bancos que la incluyen han establecido un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Pero se olvida el detalle de ser suficientemente alto como para que nunca perjudique al Banco, pues se suele ubicar en los 15 puntos o más. Si se diera esta condición los Bancos se quedarían con las casas, muy pocos podrían pagar una hipoteca. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación de ningún servicio distinto o adicional al cliente. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés aplicable calificable de usurero y leonino.
Esta cláusula está diseñada para ajustar el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente ya está aleccionada con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio de un producto o de un servicio a favor del empresario sin contrapartida y siempre en beneficio de éste.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.
Por un lado, esta clausula es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (mejor dicho se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles relativamente bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo financiero a favor de la cuenta de resultado del Banco, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y de esta manera se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.
Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.
Como decía al principio, la cláusula suelo-techo para enmascarar la falta de reciprocidad incluye el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.
Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!
En el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.
La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Aunque la ley modificada sustituyó el término mejorar por el de modificar, esta modificación legislativa no debe ser aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones pero que en realidad suponen la inducción de disposiciones y decisiones que perjudican su patrimonio.
Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.
Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.
Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.
Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.
Saludos
Como se conoce esta cláusula consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta cláusula es legal, es decir, no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad. Vamos a comprobar en este análisis si es o no así.
En efecto, los Bancos que la incluyen han establecido un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Pero se olvida el detalle de ser suficientemente alto como para que nunca perjudique al Banco, pues se suele ubicar en los 15 puntos o más. Si se diera esta condición los Bancos se quedarían con las casas, muy pocos podrían pagar una hipoteca. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación de ningún servicio distinto o adicional al cliente. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés aplicable calificable de usurero y leonino.
Esta cláusula está diseñada para ajustar el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente ya está aleccionada con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio de un producto o de un servicio a favor del empresario sin contrapartida y siempre en beneficio de éste.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.
Por un lado, esta clausula es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (mejor dicho se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles relativamente bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo financiero a favor de la cuenta de resultado del Banco, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y de esta manera se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.
Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.
Como decía al principio, la cláusula suelo-techo para enmascarar la falta de reciprocidad incluye el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.
Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!
En el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.
La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Aunque la ley modificada sustituyó el término mejorar por el de modificar, esta modificación legislativa no debe ser aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones pero que en realidad suponen la inducción de disposiciones y decisiones que perjudican su patrimonio.
Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.
Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.
Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.
Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.
Saludos
CREAN UNA ASOCIACION AFECTADOS POR LAS HIPOTECAS EN LA REGIÓN DE MURCIA
http://www.laverdad.es/murcia/v/20100514/region/crean-asociacion-afectados-hipotecas-20100514.html
ENLACE DE ACCESO http://afectadoshipotecaregionmurcia.blogspot.com/
la responsabilidad hipotecaria debería recaer también en el banco y no sólo en el hipotecado, dicen los notarios
la responsabilidad hipotecaria debería recaer también en los bancos
josé ignacio navas olóriz, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, no ve razonable que un inmueble “sobretasado” por una empresa dependiente del banco pierda el 50% de su valor en caso de ejecución hipotecaria por una deuda que “jamás debió constituirse por ese importe”. el experto considera un abuso para el hipotecado que tenga que "pagar la tasación que no controla, que tampoco puede elegir la tasadora y que le perjudica". por ello, pide que la responsabilidad hipotecaria también recaiga sobre la entidad financiera
en nuestro país las hipotecas garantizan el pago de la deuda no sólo con el bien hipotecado (vivienda), sino con todos los bienes presentes y futuros del deudor. por este motivo, navas olóriz ve un abuso que resulte perjudicado sólo el deudor en caso de subasta, pues el banco pide la adjudicación del inmueble sólo por el 50%del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, con lo que el deudor se ve obligado a pagar la deuda hipotecaria, más los intereses y las costas del proceso de ejecución
con estos mimbres, el experto cree que la responsabilidad debe recaer también en la entidad financiera y en el tasador que “fijó un valor tan oportuno a las viviendas”. y recuerda que las tasaciones que tanto se han inflado durante el boom se habrían hecho de forma más justa si las entidades financieras se hubieran acogido al artículo 140 de la ley hipotecaria que posibilita que la obligación garantizada se haga sólo efectiva sobre los bienes hipotecados
“hay un desequilibrio manifiesto entre las obligaciones que asumimos los deudores hipotecarios y los derechos que ostentan nuestros bancos acreedores”, asegura el experto, para añadir que para que no vuelva a suceder, habría que tomar medidas como responsabilizar e independizar a las tasadoras; garantizar la libertad de elección de tasador y notario; aplicar el artículo 140 de la ley hipotecaria a la financiación de la vivienda habitual, y atribuir al ico competencias en materia aseguradora que dinamicen y abaraten el sector.
josé ignacio navas olóriz, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, no ve razonable que un inmueble “sobretasado” por una empresa dependiente del banco pierda el 50% de su valor en caso de ejecución hipotecaria por una deuda que “jamás debió constituirse por ese importe”. el experto considera un abuso para el hipotecado que tenga que "pagar la tasación que no controla, que tampoco puede elegir la tasadora y que le perjudica". por ello, pide que la responsabilidad hipotecaria también recaiga sobre la entidad financiera
en nuestro país las hipotecas garantizan el pago de la deuda no sólo con el bien hipotecado (vivienda), sino con todos los bienes presentes y futuros del deudor. por este motivo, navas olóriz ve un abuso que resulte perjudicado sólo el deudor en caso de subasta, pues el banco pide la adjudicación del inmueble sólo por el 50%del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, con lo que el deudor se ve obligado a pagar la deuda hipotecaria, más los intereses y las costas del proceso de ejecución
con estos mimbres, el experto cree que la responsabilidad debe recaer también en la entidad financiera y en el tasador que “fijó un valor tan oportuno a las viviendas”. y recuerda que las tasaciones que tanto se han inflado durante el boom se habrían hecho de forma más justa si las entidades financieras se hubieran acogido al artículo 140 de la ley hipotecaria que posibilita que la obligación garantizada se haga sólo efectiva sobre los bienes hipotecados
“hay un desequilibrio manifiesto entre las obligaciones que asumimos los deudores hipotecarios y los derechos que ostentan nuestros bancos acreedores”, asegura el experto, para añadir que para que no vuelva a suceder, habría que tomar medidas como responsabilizar e independizar a las tasadoras; garantizar la libertad de elección de tasador y notario; aplicar el artículo 140 de la ley hipotecaria a la financiación de la vivienda habitual, y atribuir al ico competencias en materia aseguradora que dinamicen y abaraten el sector.
LAS EJECUCIONES JUDICIALES POR IMPAGO DE HIPOTECAS SE DISPARA UN 43%
Pese a que los efectos de la despiadada crisis parecen haberse frenado tras la violenta acometida de sus comienzos —a mediados de 2008— , datos como los referentes a las ejecuciones hipotecarias registradas en Córdoba en el último ejercicio reflejan que la recesión está todavía más que lejos de dar sus últimos coletazos.
De este modo, las acciones judiciales que dan por terminados los derechos de propiedad de una vivienda cuando el dueño deja de pagar o no cumple con las condiciones de la hipoteca se dispararon un 43 por ciento en 2009, superando la barrera del millar, al llegar a las 1.049.
Así lo ponen de manifiesto los últimos datos hechos públicos por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en su informe sobre el efecto de la crisis en los órganos de la Administración de Justicia.
Y es que ante el aumento del número de casos en los que no es posible cumplir con los vencimientos mensuales de los préstamos, la única opción que le queda al banco que ha concedido la hipoteca es de reclamar ante los tribunales para poder subastar el bien inmueble y así recuperar el dinero concedido.
En muchos de estos casos, estas «rifas» quedan desiertas, por lo que un gran número de viviendas acaba engrosando la cartera de inmuebles del banco al valor liquidativo de subasta, es decir al 50% de su valor de tasación.
Esto significa, no sólo que esas familias han perdido su hogar, sino que la inversión que realizaron en la casa se ha evaporado y que muy probablemente aún quedarán con una deuda pendiente que saldar con el banco.
Es decir, la compra de una vivienda habrá resultado como una inversión de valor líquido negativo e incluso puede comprometer la supervivencia económica de muchas familias, ya que la banca suele embargar el sueldo para acabar de cobrar la cantidad que queda pendiente de saldar.
Los datos de la provincia, no obstante, son esperanzadores, ya que ocupa el sexto lugar en la región en cuanto a ejecuciones hipotecarias tramitadas. A la cabeza se sitúa Almería, donde estos procesos aumentaron un 98,8 por ciento con respecto a 2008; en crecimiento interanual le sigue Jaén (77,6%); Granada, con un 64,9% y Málaga, que registró un 50% más. A la cola están Cádiz (46,7%), Córdoba (42,7%); Huelva (41,4%) y, finalmente, Sevilla, donde las acciones judiciales emprendidas por los bancos para recuperar sus hipotecas sólo se incrementaron un 32,2 por ciento con respecto al ejercicio anterior.
A nivel nacional, los juzgados españoles recibieron 93.319 solicitudes de ejecuciones en 2009, una cifra récord que creció el 59% respecto al ejercicio anterior, cuando estas peticiones se duplicaron ampliamente.
Despidos
No obstante, el CGPJ, el máximo órgano de gobierno de los jueces, ha advertido en repetidas ocasiones que las estadísticas no dan la «idea real» de todos los inmuebles que se están ejecutando en los juzgados, ya que una única petición puede conllevar la subasta de varios bienes, de modo que «puede ser todavía más alarmante el incremento detectado».
El efecto más devastador de la crisis ha sido —y está siendo— el incremento del paro. En este sentido, los despidos presuntamente improcedentes que tramitaron los cuatro juzgados de lo Social de la capital aumentaron un 54 por ciento, al pasar de 1.224 en 2008, a 1.891 el año pasado.
El peor trimestre del año pasado fue el tercero, entre julio y septiembre, cuando se contabilizaron 553 despidos en los juzgados.
Muchos de estos ceses llegaron de la mano de declaraciones de concurso de acreedores. Los datos del CGPJ aclaran este extremo. Así, si en 2008 se contabilizaron 69, en 2009 fueron 101. Esta cifra convierte en ridículo el número de quiebras registradas hace apenas tres años, cuando tan sólo se elevaron ante la justicia 17 concursos.
De este modo, las acciones judiciales que dan por terminados los derechos de propiedad de una vivienda cuando el dueño deja de pagar o no cumple con las condiciones de la hipoteca se dispararon un 43 por ciento en 2009, superando la barrera del millar, al llegar a las 1.049.
Así lo ponen de manifiesto los últimos datos hechos públicos por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en su informe sobre el efecto de la crisis en los órganos de la Administración de Justicia.
Y es que ante el aumento del número de casos en los que no es posible cumplir con los vencimientos mensuales de los préstamos, la única opción que le queda al banco que ha concedido la hipoteca es de reclamar ante los tribunales para poder subastar el bien inmueble y así recuperar el dinero concedido.
En muchos de estos casos, estas «rifas» quedan desiertas, por lo que un gran número de viviendas acaba engrosando la cartera de inmuebles del banco al valor liquidativo de subasta, es decir al 50% de su valor de tasación.
Esto significa, no sólo que esas familias han perdido su hogar, sino que la inversión que realizaron en la casa se ha evaporado y que muy probablemente aún quedarán con una deuda pendiente que saldar con el banco.
Es decir, la compra de una vivienda habrá resultado como una inversión de valor líquido negativo e incluso puede comprometer la supervivencia económica de muchas familias, ya que la banca suele embargar el sueldo para acabar de cobrar la cantidad que queda pendiente de saldar.
Los datos de la provincia, no obstante, son esperanzadores, ya que ocupa el sexto lugar en la región en cuanto a ejecuciones hipotecarias tramitadas. A la cabeza se sitúa Almería, donde estos procesos aumentaron un 98,8 por ciento con respecto a 2008; en crecimiento interanual le sigue Jaén (77,6%); Granada, con un 64,9% y Málaga, que registró un 50% más. A la cola están Cádiz (46,7%), Córdoba (42,7%); Huelva (41,4%) y, finalmente, Sevilla, donde las acciones judiciales emprendidas por los bancos para recuperar sus hipotecas sólo se incrementaron un 32,2 por ciento con respecto al ejercicio anterior.
A nivel nacional, los juzgados españoles recibieron 93.319 solicitudes de ejecuciones en 2009, una cifra récord que creció el 59% respecto al ejercicio anterior, cuando estas peticiones se duplicaron ampliamente.
Despidos
No obstante, el CGPJ, el máximo órgano de gobierno de los jueces, ha advertido en repetidas ocasiones que las estadísticas no dan la «idea real» de todos los inmuebles que se están ejecutando en los juzgados, ya que una única petición puede conllevar la subasta de varios bienes, de modo que «puede ser todavía más alarmante el incremento detectado».
El efecto más devastador de la crisis ha sido —y está siendo— el incremento del paro. En este sentido, los despidos presuntamente improcedentes que tramitaron los cuatro juzgados de lo Social de la capital aumentaron un 54 por ciento, al pasar de 1.224 en 2008, a 1.891 el año pasado.
El peor trimestre del año pasado fue el tercero, entre julio y septiembre, cuando se contabilizaron 553 despidos en los juzgados.
Muchos de estos ceses llegaron de la mano de declaraciones de concurso de acreedores. Los datos del CGPJ aclaran este extremo. Así, si en 2008 se contabilizaron 69, en 2009 fueron 101. Esta cifra convierte en ridículo el número de quiebras registradas hace apenas tres años, cuando tan sólo se elevaron ante la justicia 17 concursos.
La OCU pide al Parlamento que la 'claúsula suelo' en las hipotecas se considere abusiva por la Ley
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha pedido a los miembros de la Comisión de Economía del Congreso, con ocasión de la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley de Economía Sostenible, que limiten por Ley la inclusión de la 'cláusula suelo' en la concesión de préstamos hipotecarios, al considerarla "abusiva", informó hoy la asociación.
Según la OCU, "los efectos del importante descenso de los tipos de interés no se han visto reflejados en la economía de miles de familias que, en ocasiones desconociéndolo, firmaron su hipoteca con una cláusula que imponía un tipo de interés mínimo (hasta el 4,5%), aunque el Euríbor estuviera por debajo (1,225% en la actualidad)"
La OCU asegura que son muchas las entidades que han aplicado o siguen aplicando la cláusula y cita en este sentido a Activo Bank, Banco Pastor, Banco Popular, BBVA, Caja duero y Caja España.
La organización incide en que la 'clásula suelo' implica falta de reciprocidad entre el usuario y los bancos, no sólo porque no se firme tambien una 'cláusula techo', sino porque, aún existiéndo esta última, los tipos máximos están claramente alejados de la realidad del mercado, como en las 'clásulas techo' con un límite del 15%.
Según la OCU, como consecuencia de este tipo de cláusulas, las familias asumen, casi en exclusiva, los riesgos que conllevan las fluctuaciones de los índices oficiales.
Por otro lado, la asociación ha remitido igualmente a los grupos parlamentarios dos propuestas más, encaminadas a reducir los gastos en subrugación y novación en créditos hipotecarios y modificar la naturaleza de las resoluciones del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, no vinculantes para las entidades, con el fin de que los usuarios no se vean abocados a emprender procesos judiciales
Según la OCU, "los efectos del importante descenso de los tipos de interés no se han visto reflejados en la economía de miles de familias que, en ocasiones desconociéndolo, firmaron su hipoteca con una cláusula que imponía un tipo de interés mínimo (hasta el 4,5%), aunque el Euríbor estuviera por debajo (1,225% en la actualidad)"
La OCU asegura que son muchas las entidades que han aplicado o siguen aplicando la cláusula y cita en este sentido a Activo Bank, Banco Pastor, Banco Popular, BBVA, Caja duero y Caja España.
La organización incide en que la 'clásula suelo' implica falta de reciprocidad entre el usuario y los bancos, no sólo porque no se firme tambien una 'cláusula techo', sino porque, aún existiéndo esta última, los tipos máximos están claramente alejados de la realidad del mercado, como en las 'clásulas techo' con un límite del 15%.
Según la OCU, como consecuencia de este tipo de cláusulas, las familias asumen, casi en exclusiva, los riesgos que conllevan las fluctuaciones de los índices oficiales.
Por otro lado, la asociación ha remitido igualmente a los grupos parlamentarios dos propuestas más, encaminadas a reducir los gastos en subrugación y novación en créditos hipotecarios y modificar la naturaleza de las resoluciones del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, no vinculantes para las entidades, con el fin de que los usuarios no se vean abocados a emprender procesos judiciales
sábado, 15 de mayo de 2010
RECLAMAR LAS COMISIONES GASTOS DE RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS.
Lugar y fecha
Soy titular de la tarjeta (cuenta o préstamo) __________________________respecto de la cual desearía poner de manifiesto la siguiente irregularidad: la repercusión en mi cuenta de Gastos de Reclamación por importe de 00 € anotado el 0000000, al haberse producido un retraso en el pago de la cuota, sin tener en cuenta la cuantía y duración de la mora, y no obstante la circunstancia de que el retraso ya se me penaliza mediante un tipo interés de demora de por si suficientemente elevado.
A mayor abundamiento, la mera existencia de la referida comisión es ilegal, pues no obedece ni a un servicio solicitado previamente en firme por quien esto suscribe, ni a un servicio efectivamente prestado por la entidad, ni a un gasto que haya debido asumir ésta; de hecho la entidad no me ha reclamado en sentido estricto nada, ni me ha requerido fehacientemente para la regularización de la demora, habiéndose limitado a repercutir en mi cuenta la referida comisión. Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre las entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo. 3° de la Circular del Banco de España 8/1990, y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre de 1989, sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad.
Quiero recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo (con independencia del nombre que reciban) no responden a servicio alguno prestado a los clientes, ya que las entidades no pueden acreditar -porque no existen- haber realizado gestiones encaminadas a recuperar el importe de las cuotas impagadas, ni la necesidad de las mismas. Entiende dicho Servicio que la aplicación automática de estas comisiones, «tan pronto como se produce una situación de demora no constituye una buena práctica bancaria, sino que las entidades deben tener en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente, analizar en cada caso la procedencia de llevar a cabo la reclamación y acreditar que efectivamente han realizado alguna gestión encaminada al recobro; en suma, una reclamación realizada sin tener en cuenta esas circunstancias particulares nunca podría calificarse como una gestión necesaria e individualizada que ampare la repercusión de la comisión». Redunda que su devengo está vinculado a la EXISTENCIA EFECTIVA de gestiones de reclamación realizadas ante el cliente deudor (algo que, a juicio de este Servicio, no está justificado con la simple remisión de una carta periódicamente generada por el ordenador)
Les recuerdo además que la ley del préstamo al consumo de 1995 enuncia en el artículo 13 sobre el cobro indebido:
2. Si el cobro indebido se hubiera producido por malicia o negligencia del empresario, el consumidor tendrá el derecho a la indemnización de los daños y perjuicios causados, que en ningún caso será inferior al interés legal incrementado en cinco puntos, o el del contrato, si es superior al interés legal, incrementado a su vez en cinco puntos.
Les agradeceré que retrotraigan dichas cantidades, y los respectivos intereses, a la mayor brevedad posible; les recuerdo que el plazo de 2 meses a contar desde el recibo de la presente, es el máximo estipulado por la normativa del Banco de España para dar respuesta, ya que de lo contrario me veré obligado a presentar reclamación ante dicha entidad, con las molestias que esto conlleva. En el caso de que no atiendan a la petición y el dictamen del Banco de España nos sea favorable, presentaré una demanda ante el Juzgado de 1ª Instancia, por lo que sería una mala práctica bancaria y un abuso por parte de su entidad.
Sin nada más que añadir, y quedando a la espera de que accedan a las peticiones expuestas en el presente escrito, reciba un cordial saludo.
Soy titular de la tarjeta (cuenta o préstamo) __________________________respecto de la cual desearía poner de manifiesto la siguiente irregularidad: la repercusión en mi cuenta de Gastos de Reclamación por importe de 00 € anotado el 0000000, al haberse producido un retraso en el pago de la cuota, sin tener en cuenta la cuantía y duración de la mora, y no obstante la circunstancia de que el retraso ya se me penaliza mediante un tipo interés de demora de por si suficientemente elevado.
A mayor abundamiento, la mera existencia de la referida comisión es ilegal, pues no obedece ni a un servicio solicitado previamente en firme por quien esto suscribe, ni a un servicio efectivamente prestado por la entidad, ni a un gasto que haya debido asumir ésta; de hecho la entidad no me ha reclamado en sentido estricto nada, ni me ha requerido fehacientemente para la regularización de la demora, habiéndose limitado a repercutir en mi cuenta la referida comisión. Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre las entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo. 3° de la Circular del Banco de España 8/1990, y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre de 1989, sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad.
Quiero recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo (con independencia del nombre que reciban) no responden a servicio alguno prestado a los clientes, ya que las entidades no pueden acreditar -porque no existen- haber realizado gestiones encaminadas a recuperar el importe de las cuotas impagadas, ni la necesidad de las mismas. Entiende dicho Servicio que la aplicación automática de estas comisiones, «tan pronto como se produce una situación de demora no constituye una buena práctica bancaria, sino que las entidades deben tener en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente, analizar en cada caso la procedencia de llevar a cabo la reclamación y acreditar que efectivamente han realizado alguna gestión encaminada al recobro; en suma, una reclamación realizada sin tener en cuenta esas circunstancias particulares nunca podría calificarse como una gestión necesaria e individualizada que ampare la repercusión de la comisión». Redunda que su devengo está vinculado a la EXISTENCIA EFECTIVA de gestiones de reclamación realizadas ante el cliente deudor (algo que, a juicio de este Servicio, no está justificado con la simple remisión de una carta periódicamente generada por el ordenador)
Les recuerdo además que la ley del préstamo al consumo de 1995 enuncia en el artículo 13 sobre el cobro indebido:
2. Si el cobro indebido se hubiera producido por malicia o negligencia del empresario, el consumidor tendrá el derecho a la indemnización de los daños y perjuicios causados, que en ningún caso será inferior al interés legal incrementado en cinco puntos, o el del contrato, si es superior al interés legal, incrementado a su vez en cinco puntos.
Les agradeceré que retrotraigan dichas cantidades, y los respectivos intereses, a la mayor brevedad posible; les recuerdo que el plazo de 2 meses a contar desde el recibo de la presente, es el máximo estipulado por la normativa del Banco de España para dar respuesta, ya que de lo contrario me veré obligado a presentar reclamación ante dicha entidad, con las molestias que esto conlleva. En el caso de que no atiendan a la petición y el dictamen del Banco de España nos sea favorable, presentaré una demanda ante el Juzgado de 1ª Instancia, por lo que sería una mala práctica bancaria y un abuso por parte de su entidad.
Sin nada más que añadir, y quedando a la espera de que accedan a las peticiones expuestas en el presente escrito, reciba un cordial saludo.
Suscribirse a:
Entradas (Atom)
ENTRADAS ANTIGUAS AL AZAR
